Mercados
Lunes, 26 de Agosto del 2019

Los corredores comerciales recobran mayor relevancia en Lima y Callao

Corredores comerciales

Conozca qué es un corredor comercial y dónde están ubicados en Lima Metropolitana y Callao. También entérese cuánto son las cifras por alquiler y las últimas tendencias y proyecciones.

De acuerdo al ‘Reporte inmobiliario 2019’ de la consultora Binswanger Perú, existen aproximadamente 42 corredores comerciales representativos en Lima Metropolitana y el Callao, los cuales son frecuentemente visitados por consumidores limeños durante todos los días del año, y con mayor flujo los feriados largos.

El área de investigación de mercado de Binswanger Perú indica que la necesidad de un comercio más cercano y moderno está impulsando el crecimiento de los locales puerta a calle donde llegan reconocidas franquicias nacionales e internacionales.

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Asimismo, el deseo de muchos negocios de ubicarse en puntos estratégicos, hace que varias “esquinas calientes” tengan rentas que superan los US$ 50 por metro cuadrado. Estos locales miden más de 50 metros cuadrados y se ubican en calles del Cercado de Lima, La Victoria, Miraflores y Santiago de Surco.



“Ya es común que cualquier desarrollo inmobiliario contemple al menos un local comercial en el primer piso, siendo este lo que se vende o alquila con mayor rapidez”, señala el reporte de la consultora. Cabe precisar que en Lima existen reconocidos corredores comerciales tales como Jirón de la Unión (Cercado de Lima), Av. Larco (Miraflores), Av. Pedro de Osma (Barranco), Calle 1 (Independencia), Av. Gran Chimú (San Juan de Lurigancho), Av. San Juan (San Juan de Miraflores), entre otros.

¿QUÉ ES UN CORREDOR COMERCIAL?

Antes de comenzar a hilvanar el reporte de Binswanger Perú, primero hay que conocer ¿Qué es un corredor comercial? A este se le considera como un conjunto de calles o avenidas con un elevado flujo peatonal, y a veces también vehicular. Asimismo, posee establecimientos que incrementan el tráfico peatonal (mercado, municipalidad, oficinas, entre otros).

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FUENTE: Binswanger Perú

También suele tener conectividad al transporte público y cuenta con los principales bancos y cadenas de ropa, restaurantes, farmacias, etc. Tiene una baja disponibilidad de locales en alquiler o venta. Y de cada 10 inmuebles puerta a calle, más de 8 son empleados como locales comerciales (absorción comercial). Debido a su potencial de generar un volumen considerable de ventas por metro cuadrado, los locales comerciales suelen ser los inmuebles con la mayor renta por metro cuadrado.

¿DÓNDE SE UBICAN LOS CORREDORES COMERCIALES?

En Lima Metropolitana y el Callao existen 42 corredores comerciales. Prácticamente cada distrito posee al menos un corredor comercial excepto los menos densos como Ancón, Pachacámac o Chosica. La distribución de los corredores comerciales es la siguiente: Lima Moderna (12), Lima Centro (10), Lima Norte (10), Lima Este (6), Lima Sur (4).

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FUENTE: Binswanger Perú

LOS CORREDORES COMERCIALES EN CIFRAS

Los 42 corredores comerciales en Lima tiene un stock de 19,716 locales. El 52% de los locales se concentra en Lima Centro y Lima Moderna. La vacancia es de 243 locales: 85 en Lima Moderna, y 16 en Lima Sur. De cada 100 locales, menos de 2 están vacantes.

La tarifa promedio de alquiler en Lima es de US$ 20.75 por metro cuadrado. No obstante, las tarifas difieren de acuerdo a cada zona. El “restaurante” es la categoría de negocio con mayor participación en los corredores comerciales, seguido por venta de calzado y prendas de vestir; peluquerías y spas; boticas y farmacias; bancos, financieras y casa de empeños.

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FUENTE: Binswanger Perú

TENDENCIAS EN LOCALES COMERCIALES

El uso de los locales comerciales se adapta a los avances tecnológicos, cambios en los hábitos de consumo y el crecimiento vertical de la ciudad. En Lima, desde ya hace un tiempo, son más frecuentes la siguiente tipología de locales, según Binswanger Perú.

*Formatos express: Los supermercados, gimnasios y otros negocios que años atrás crecían en formatos de más de 2,000 metros cuadrados (hoy prácticamente inexistentes en Lima), estudian mejor a sus consumidores y les ofrecen sólo lo que necesitan en espacios que no superan los 500 metros cuadrados. Incluso las farmacias que suelen operar en locales de 100 metros cuadrados a 200 metros cuadrados, actualmente están abriendo locales desde los 30 metros cuadrados.



*Tiendas de experiencia: El comercio electrónico le está quitando terreno a la venta presencial. Frente a ello, muchos negocios como los bancos, librerías y tiendas de productos electrónicos, están convirtiendo a sus locales en tiendas de experiencia. En estas se destaca la interacción directa con el producto o servicio, que el canal digital aún no satisface del todo.

*Tiendas de posicionamiento: En esta categoría se incluye a las tiendas pop-up, que son empleadas para destacar una marca en un lugar estratégico por un periodo efímero. Son comunes en los centros comerciales y en algunas calles de Lima. Otro grupo lo ocupan los negocios con expectativas de tener muchos locales (digamos más de 100).

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FUENTE: Binswanger Perú

Para posicionarse arriendan locales en zonas de alto tránsito, donde la renta mensual puede superar a la utilidad de la tienda. Una vez que alcanzan el posicionamiento deseado empiezan a dejar los locales (usualmente a los 2 o 3 años). Este tipo de tiendas son empleadas por las empresas de telefonía, tiendas de conveniencia, boticas, entre otros.

*Locales click and collect: Nuevamente es el comercio electrónico el que promueve estos formatos, donde el objetivo principal es recoger los productos comprados por internet. Los supermercados y tiendas de artefactos y productos electrónicos son pioneros en incorporar este tipo de locales.

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FUENTE: Binswanger Perú

*Dark Kitchen: Debido al despegue de pedidos de comida por delivery, varios restaurantes están inaugurando espacios exclusivamente de cocina, sin atención al público, en lugares estratégicos de la ciudad. No se ubican en las avenidas principales, pero sí cerca de estas. Las rentas que pagan suelen ser inferiores a los US$ 10 por metro cuadrado. En varios distritos de Lima ya se están desarrollando espacios para atender exclusivamente a este segmento.

PROYECCIONES A FUTURO

Para los próximos tres años, Binswanger Perú prevé estabilidad en las tarifas de Lima Moderna, e incrementos de hasta 10% en Lima Centro. En Lima Norte, Lima Sur y Lima Este hay espacio para que las rentas se incrementen más, pero todo dependerá de qué tanto desarrollo inmobiliario se continúe gestando sobre sus corredores (educación, salud, centros comerciales, edificios residenciales, etc.).

“Actualmente, los contratos de alquiler de locales puerta a calle se firman por periodos de 5 a 10 años, siendo las tiendas de cadena, los arrendatarios más frecuentes. Esta situación se ha vuelto atractiva para los inversionistas, que suman locales puerta a calle a sus portafolios de inversión. Las rentabilidades anuales en este segmento suelen ser superiores al 8%”, señala el informe de la consultora.

En Lima aún existe mucho espacio para explotar en lo que respecta a comercio puerta a calle. Nuevos corredores están plena consolidación como las avenidas Mendiburu y La Mar en Miraflores; y otras, como el parque Revilla en Lince, se avizoran como corredores comerciales a mediano plazo.


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