El sector inmobiliario en el Perú ha sido uno de los más golpeados por la pandemia, que hoy continúa vigente y va por los 30 meses de duración. Particularmente el segmento de oficinas por el vuelco hacia trabajar de manera remota. Sin embargo, la demanda de oficinas subprime hoy se encuentra en proceso de recuperación y ya registra un nivel de ocupación por encima del 75%.
Así lo evidencia el último reporte de la empresa de servicios inmobiliarios Binswanger Perú, que observó una demanda efectiva de más de 10,000 m2 en los primeros seis meses del año. Actualmente existen 1.23 millones m2 de oficinas, repartidas en 244 edificios en la capital.
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Según explica Binswanger, Lima posee 12 ejes corporativos (zonas empresariales) con cinco o más edificios subprime; siendo San Isidro (Financiero y Empresarial), Miraflores y Chacarrilla los ejes con mayores ubicaciones.
Asimismo, existen otros 5 proyectos en construcción que adicionarán 27,000 m2 de oficinas nuevas. Esta cifra es menor de las registradas años anteriores, reducido aproximadamente en 60% desde el 2019.
Sobre el área actual, hay una tasa de vacancia promedio del 23.35% o 286,737 m2 de oficinas libres para alquiler y/o venta.
Oficinas subprime en Lima
Este segmento se divide en 3 dimensiones:
- Boutique: tienen un área entre 30 y 80 m2. Las oficinas se entregan implementadas con: cielo raso o techo industrial, piso, tomas de aire acondicionado y sistema contra incendios. Ofrece áreas comunes como comedor, directorios, salas de usos múltiples, etc. El equipamiento y acabados dispuestos están por encima del estándar, similar a los edificios de clase A.
- B Tradicional: áreas típicas entre 60 y 200 m2. Se entregan sin acabados (en gris) o implementadas y no suelen ofrecer áreas comunes. Las oficinas de segundo uso sí suelen ofrecerse implementadas, con equipamiento y acabados estándar.
- B Oficinas grandes: manejan una superficie por encima de los 500 m2, dirigidos a áreas de back office, o empresas de muchos trabajadores. También lo ocupan call centers, institutos y clínicas. Las oficinas nuevas se suelen entregar en gris y sin áreas comunes; el equipamiento y acabados son estándar.
En la categoría de oficinas boutique, incursionó el edificio OB Grau, de 5 pisos y con un área arrendable de 4,000 m2, el cual cerró el semestre con un nivel de ocupación de más del 60%. Este recibimiento se justifica, en gran parte, por su estrategia comercial de alquiler y venta, a la par de ofrecer oficinas implementadas.
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Por otro lado, las oficinas B tradicionales y B plantas grandes no contaron con nuevas entregas. Ambas categorías sumaron una ocupación de más de 15,000 m2.
Sobre el ticket promedio de las oficinas, en el caso del alquiler se manejan en costos por metro cuadrado de 14, 13.50 y 10.50 dólares para las boutique, tradicionales y oficinas grandes, respectivamente. Asimismo, la tarifa promedio de venta se encuentra en US$ 2,180/m2 para las más pequeñas, y las oficinas de mediano tamaño entre US$ 1,500/m2 y US$ 2,200/m2.
Perspectivas del sector
La demanda de las oficinas subprime se mantuvo focalizada en los usuarios finales; no obstante, se observó una leve reactivación de la intención de compra de los inversionistas. Binswanger resalta la demanda positiva con la que cerró el primer semestre del año, pero todavía se encuentra a menos del 50% de los niveles prepandemia.
Considerando la progresiva recuperación de la demanda y el acotado ingreso de nueva oferta, la consultora proyecta que al cierre del 2022 la tasa de vacancia del sector descenderá a 22%. De igual forma, prevén un equilibrio en las tarifas de alquiler y venta durante lo que resta del año.
Por otro lado, la implementación de áreas comunes y remodelación de algunos edificios clase B, han demostrado el interés de los propietarios por querer aumentar el valor agregado de su inmueble.
“Estimamos que la entrada de nuevos proyectos y/o edificios se mantenga escasa debido al contexto actual (tarifas bajas, tasa de vacancia alta, incertidumbre política, incremento de los precios de construcción, entre otros)”, concluye el informe.
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