Por: Dr. Luis Antonio Rodríguez Allca – Socio Director en Rodriguez Abogados & Asociados
En el Perú, el contrato de arrendamiento dentro de centros comerciales ha adquirido un notable dinamismo en las últimas décadas, impulsado por la expansión del sector retail y el fortalecimiento del consumo urbano. Este contrato, aunque regido en su base por el Código Civil peruano (artículos 1666° a 1712°), presenta particularidades que demandan un tratamiento especializado, al incorporar elementos propios del derecho comercial, el derecho de la competencia, y en ocasiones, cláusulas atípicas provenientes del derecho comparado.
A diferencia del arrendamiento de inmuebles comunes, el arrendamiento en centros comerciales incorpora una naturaleza compleja y empresarial. El arrendatario no solo alquila un espacio físico, sino que se integra a una unidad económica estructurada y regulada por el operador del centro comercial. Este régimen particular ha generado prácticas contractuales que no se encuentran expresamente reguladas por ley peruana, pero que han sido admitidas en virtud del principio de autonomía privada consagrado en el Código Civil.
Entre las cláusulas esenciales de estos contratos se encuentra, en primer lugar, la cláusula de renta variable, que establece que el monto de arrendamiento se calculará no solo en función de un monto fijo, sino también como un porcentaje sobre las ventas brutas del arrendatario. Esta cláusula, adoptada de modelos anglosajones como el percentage rent, permite una alineación de intereses entre el arrendador y el arrendatario, y es de uso extendido en países como Chile, Colombia y México.
Otra cláusula indispensable es la cláusula de exclusividad, mediante la cual el arrendador se obliga a no permitir la presencia de competidores directos del arrendatario dentro del mismo centro comercial. Esta disposición tiene como finalidad preservar la rentabilidad del negocio del arrendatario y evitar la saturación del rubro, siendo usual en sectores como farmacias, comida rápida, gimnasios o tiendas de electrónica.
Asimismo, debe incorporarse la cláusula de participación en gastos, que detalla las obligaciones del arrendatario respecto del pago de los servicios (seguridad, limpieza, mantenimiento, publicidad institucional del centro comercial, etc.). Esta cláusula debe ser clara y predecible, evitando ambigüedades que puedan dar lugar a controversias o ajustes arbitrarios.
Una cláusula que cada vez cobra mayor relevancia es la relativa a la fuerza mayor y a la suspensión de obligaciones. A raíz de experiencias como la pandemia por COVID-19, muchos contratos incluyen ahora previsiones expresas para contingencias que puedan afectar el normal funcionamiento del centro comercial, permitiendo prórrogas, exoneraciones parciales de renta o incluso resoluciones anticipadas.
Desde una perspectiva práctica, se recomiendan tres puntos clave para la negociación de estos contratos. Primero, realizar una debida diligencia previa del reglamento interno del centro comercial, ya que muchas obligaciones se encuentran insertas allí más que en el contrato. Segundo, incluir mecanismos de solución de controversias eficientes como la cláusula arbitral institucional, a fin de evitar procesos judiciales largos y costosos. Y tercero, procurar la incorporación de una cláusula de revisión periódica de condiciones, que permita renegociar las condiciones contractuales conforme evolucionen las condiciones del mercado.
En conclusión, el contrato de arrendamiento de locales en centros comerciales en el Perú requiere una redacción precisa, técnica y adaptada a los intereses del negocio. La ausencia de regulación específica no impide, sino que exige, una mayor sofisticación en su elaboración, recurriendo a los principios generales del derecho y a las mejores prácticas del derecho comparado para dotarlo de eficacia, previsibilidad y equidad.
