Entrevista
viernes, 16 de diciembre del 2016

“Las calles comerciales suplen, de alguna forma, al strip center”

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Perú Retail conversó con Juan Carlos Azcoytia, gerente de desarrollo de la compañía de inversión inmobiliaria Fibra, quien nos platicó sobre el panorama inmobiliario de los strip center en Perú.

-¿El strip center es el formato de centros comerciales que se va a masificar en Lima?

-Nosotros creemos que todo apunta a que es el formato que debería desarrollarse, pero básicamente hablando de Lima esto es complicado, por la configuración de la ciudad y porque el tamaño de los terrenos que se requieren, en las ubicaciones en que se requieren, no son muy comunes.

-Es decir, es difícil encontrar locación para los strip center

-Los pocos terrenos que hay son muy caros, porque posiblemente tienen capacidad de desarrollar en altura, y eso mata cualquier negocio comercial cuando se compara contra un negocio de vivienda u oficinas que se quiere desarrollar en alturas.

-¿A qué se debe eso?

Es que el negocio del retail funciona en dos pisos, máximo tres, aunque hablando de tiendas por conveniencia, sería solo dos, ya que nadie sube a un tercer piso, sino ya se convertiría en un formato de ancla, y ese no es el formato ideal para los strip center.

-Encontrar un buen lugar es un problema para los strip center

-El problema viene por ahí, las condiciones no están dadas, no hay cómo desarrollarlo porque la materia prima esencial, que es el terreno, no es el fácil de conseguir.

-¿Cuál sería el sitio ideal para desarrollar un strip center en Lima?

-Lima es muy compleja. Hemos llegado a la conclusión que hay desarrollos que pueden nacer dentro de los distritos de Lima más consolidados y con mayor capacidad de consumo, pero con un supermercado que es el ancla que funciona acá. Distritos como San Isidro, Surco o Magdalena son ideales como para abrir un strip center, porque son distritos más consolidados económicamente.

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-¿El tema normativo municipal es una traba en este sentido?

-Sí, porque la zonificación comercial es escasa en general. Se privilegia mucho la vivienda, incluso en los lugares que podría considerarse comercial. Además, hay terrenos que lamentablemente no están saneados, y también hay temas de habilitación urbana. El tema municipal y legal si es un escollo importante.

-¿Y en provincias cómo ven el panorama?

-Hicimos un esfuerzo  por llegar a las provincias, pero todavía hay mucho por desarrollar en tema de ‘centros comerciales’ en provincias, como para pensar en strip center, salvo ciudades muy puntuales como Arequipa y Trujillo, pero son ciudades donde el comercio formal sufre mucho. Entonces llevar más tiendas o un operador allá es un poco complicado. La oportunidad está en Lima básicamente.

-¿Cuál es el futuro del formato de los strip center entonces?

-Yo creo que va tener que darse en algún momento. Hay que encontrar la forma porque la ciudad claramente lo necesita, ya que -por el tráfico en Lima-, cada vez se le hace más complicado la compra al cliente.  Yo creo que va crecer, pero tiene que crecer desde la ciudad consolidada y un poco expandirse hacia afuera.

-¿Y qué similitudes encontramos entres los strip center y las calles comerciales?

-Las calles comerciales son los que, de alguna forma, suplen estos formatos, pero no en al condiciones que uno quisiera. Las calles comerciales ya están desarrolladas, van a seguir creciendo, no creo que vayan a desaparecer, por el contrario, creo que se van a ir consolidando.

-¿Piensas que la alta tarifa de los centros comerciales, sea lo que impulse el desarrollo de las calles comerciales?

-Los centros comerciales tienen su propia dinámica, no sé si llegan a competir con las calles comerciales, yo creo que son mercados distintos, creo que no tienen la misma característica. Muchas marcas buscan estar en calles preciosamente, y no ir a centros comerciales.

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