Especial
lunes, 27 de julio del 2015

Análisis del sector retail peruano: Desarrollo, crecimiento y comportamiento de los centros comerciales

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El panorama de crecimiento del sector retail peruano nos muestra a Parque Arauco como el operador con mayor participación en el país y que el rubro “prendas de vestir” es el más importante en la configuración de la oferta.

El segundo trimestre del presente año termina con una leve recuperación de la economía. Sin embargo, pese a los esfuerzos del gobierno por impulsar la demanda interna y flexibilizar el acceso al crédito, los resultados aún no han logrado impactar relevantemente en el desempeño del sector inmobiliario.

Cifras oficiales dan cuenta que el consumo registró al mes de mayo un crecimiento acumulado de 3.6% (porcentaje menor al obtenido en el mismo periodo del 2014 cuando se alcanzó un 5.2%) a causa de una mayor inflación, del retroceso en el índice del consumidor y además la coyuntura política.

El impacto positivo proveniente de la mejora del empleo calificado y las medidas tomadas por el Ejecutivo podrán visualizarse todavía hacia el tercer y cuarto trimestres de este año.

La desaceleración de la demanda interna se refleja en el PBI Nacional que cerró el 2014 en 2.35% cuando se esperaba un 6%. Asimismo, esta tendencia se evidencia en los resultados macroeconómicos hasta abril (1.7%), y en la proyección realizada por el MEF de 3.9% versus el 3.3% proyectado por los analistas privados.

A diferencia de años precedentes, cuando el sector crecía entre 9% y 19% anual impulsado por la construcción de nuevos centros comerciales, el dinamismo para el ejercicio 2015 vendrá con la consolidación de la oferta y el posicionamiento en la mente del consumidor.

A la fecha el inventario de área arrendable (GLA) en Lima registra 1’508,101 m2 y en provincias 929,556 m2. En Lima se evidencia el aumento de 47,000 m2 respecto al trimestre anterior, debido a la ampliación del segundo nivel del centro comercial Plaza Norte y tres malls de formato regional.

Por su parte, en provincias el GLA incrementó su stock en 43,000 m2 adicionales con la inauguración de Mega Plaza Pisco (Ica) y diversas ampliaciones en otras operaciones.

Se observa entre los meses de abril y junio que la estrategia de ventas fue mantener los precios de etiqueta, fundamentada en la adecuación de los retailers al desfase entre las condiciones climáticas y las colecciones de temporada (hecho que motivó las agresivas promociones de verano) y su expectativa por la campaña de fiestas en el mes de julio.

En el presente reporte se incluyen apreciaciones sobre el mercado de franquicias en el Perú, que ya alcanza las 480 marcas en distintos nichos y se encuentra próximo a emular a sus similares latinoamericanos.

Es importante notar su rápido crecimiento y por qué estos negocios permiten márgenes de 20% de rentabilidad y con periodos de recuperación reducidos.

Finalmente, cabe anotar que ya se encuentra disponible el estudio Global Retail Development Index (GRDI) de la consultora especializada AT Kearny que ubica este año  al Perú en el puesto 16 de los mejores lugares para invertir en retail.

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RESULTADOS POR DESARROLLADOR

Parque Arauco se mantiene como el operador chileno con mayor participación en suelo peruano (11 centros comerciales y 2 adquiridos al comprar la cadena regional El Quinde), y anuncia la apertura en los próximos dos años de los proyectos MegaPlaza Huaral, MegaPlaza Lambayeque, MegaPlaza Trujillo y MegaPlaza Express Jaén, con una inversión de US$ 56 millones.

Strip Centers del Perú, alianza entre Parque Arauco y Grupo Raffo, informa que lanzará Vía Mix Colonial bajo el formato de uso mixto (comercial y torres residenciales). De igual manera, se prepara para el lanzamiento de la segunda etapa de Vía Mix Malvinas hacia el segundo trimestre 2016.

InRetail, administrador de la cadena Real Plaza, no ha anunciado nuevas aperturas para este ejercicio. Se tiene en proyecto el centro comercial Real Plaza Puruchuco (US$ 150 millones y 98,000 m2) y el Real Plaza Paita para el cuarto trimestre 2016 (US$ 63 millones y 37,000 m2).

Inversiones Centenario contempla la ampliación de la ciudad comercial Minka para el 2016, incluyendo 3,000 m2 de área arrendable y la incorporación de una nueva tienda ancla en un espacio de 5,000 m2.

También prepara el terreno para una nueva ampliación en el mall Plaza del Sol Ica y el lanzamiento del Centro Comercial Camino Real, del que poseen 85% de la propiedad.

El Grupo Wong estima que la culminación del Mall del Sur que se construye en San Juan de Miraflores, será en el próximo mes de octubre. Este complejo contará con 99,500 m2 de área arrendable para lo que se están invirtiendo US$ 200 millones.

En tanto el proyecto del Mall Santa María, tiene como estimado de inicio de operaciones el tercer trimestre 2016.

El centro de atención durante este trimestre fue el Jockey Plaza con el arribo de la internacional H&M, que ya habría generado un aumento del 20% en las ventas de todo el complejo y posiciona el boulevard de lujo del mall como el centro de la moda en el Perú.

Además, el Grupo Altas Cumbres anuncia la apertura de Forever 21 en el mes de octubre y una nueva ampliación para el segundo trimestre 2016 que incluirá a la departamental Paris y 75 nuevos retailers (varios de ellos fast fashion).

Por su parte, Open Plaza anuncia para el primer trimestre 2016 el inicio de operaciones del Open Plaza Huancayo con inversión de US$ 45 millones. En Lima, en el Open Plaza Atocongo se adicionarán a la oferta existente restaurantes y cines.

Mall Aventura Plaza (alianza de Mall Plaza, Falabella y Ripley) ha mantenido su oferta de 4 malls en el país con un total de 280,400 m2 de GLA. Entre los nuevos proyectos del grupo se encuentran ingresar a la ciudad de Iquitos y abrir un nuevo mall en la ciudad de Arequipa (MAP Cayma), que estaría operando el próximo año con 35,000 m2 de área arrendable.

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EL MERCADO DE FRANQUICIAS EN EL PERÚ

En el mercado local se encuentran dos competidores importantes que cuentan en sus carteras con varias patentes: Delosi con 11 marcas y 286 locales, e Intercorp que posee 6 marcas y 260 locales.

Además, grandes cadenas anuncian su llegada en los próximos dos años: Taco Bell, Denny’s, Wich Wich, Dairy Queen, Johny Rockets, Arby’s, The Cheesecake Factory y posiblemente la gigante Wendy’s, firmas que revolucionarán el mercado de fast food en el Perú que, en contraparte, exportará próximamente las marcas El Carnal, El Escondite del Gordo y La Panka.

Con un total de 480 marcas presentes en las distintas categorías del retail, márgenes de rentabilidad en 20%, periodos de recuperación de la inversión menores a 2 años, rentas entre US$ 45 y US$ 60 por m2, consumidores que asisten regularmente y gastan S/. 60 en promedio, y ventas que oscilan entre US$ 350 y US$ 500 por m2, el mercado de franquicias en el país se perfila próximo a convertirse en un mercado desarrollado.

DELOSI PERU RETAIL

CENTROS COMERCIALES EN LIMA METROPOLITANA Y CALLAO

Al finalizar el segundo trimestre 2015, se registra un total de 2,825 locales (no anclas, no módulos, no food court) en los centros comerciales analizados. El índice de vacancia total es de 5.2% equivalente a 146 locales, habiéndose incrementado en 0.6% respecto al trimestre anterior.

Destaca la variación de la vacancia en los centros comerciales regionales, que de 2.3% en el primer trimestre 2015 sube a 5.7% en este segundo trimestre. Esto debido a la rotación de operadores y a que los nuevos malls se encuentran en etapa de consolidación.

En la categoría de centros comerciales comunitarios es notorio el incremento de la vacancia, de 7.9% a 9.7%, impulsada principalmente por la disponibilidad de tiendas en los centros comerciales Caminos del Inca y Parque Agustino. Sin embargo, ya se ha anunciado la llegada de nuevos retailers a este último.

centros comerciales lima

DEMANDA

Durante el segundo trimestre 2015 la actividad referida a la absorción bruta (ocupación, desocupación y cambio de operadores) en los centros comerciales ha sido mayor que en el trimestre anterior.

La categoría que mostró considerable actividad fue centros comerciales súper regionales, que registró 31 ocupaciones de tiendas típicas, 10 desocupaciones y 15 cambios de operador.

De la misma manera, el comportamiento de los centros comerciales regionales presenta 13 ocupaciones de tiendas típicas, 10 desocupaciones y 11 cambios de operador.

Con respecto a la absorción neta, al examinar los resultados obtenidos se encuentra correlación en el comportamiento de la absorción con una menor desocupación de locales típicos, hecho que demuestra que la etapa de renovación de contratos concluyó en el primer trimestre 2015 y la vacancia vuelve progresivamente a su rango histórico.

PRECIOS

Los precios de renta promedio no han sufrido cambios significativos respecto al trimestre anterior, encontrándose para local típico en centros comerciales de tipo súper regional en US$ 61.25 por m2 y el costo de mantenimiento en US$ 9.33 por m2.

Mientras que en los centros comerciales regionales el precio de renta promedio para local típico se encuentra en US$ 46.80 por m2 y el costo de mantenimiento y publicidad en US$ 9.56 por m2.

Por su lado, en los centros comerciales comunitarios la renta promedio es de US$ 38.67 por m2 y US$ 5.67 por m2 para el mantenimiento, y en centros comerciales de Estilo de Vida el precio promedio de renta es de US$ 60 por m2 y el costo de mantenimiento y publicidad es de US$ 7.50 por m2.

renta mantenimiento centro comercial

TENANT MIX

El mix de tiendas, a nivel total de los centros comerciales analizados muestra que el rubro “prendas de vestir” es el más importante en la configuración de la oferta con el 49.6% de locales, seguido por “restaurantes” con 11.6% y “otros” (jugueterías, librerías, artículos electrónicos, accesorios, etc.) con el 10.9% de presencia.

Se observa que el comportamiento histórico del mix a nivel total se mantiene.

En los centros comerciales súper regionales el rubro “prendas de vestir” registra un 52.6% de la oferta de locales. La presencia del segmento “cuidado personal” es de 8.2%, ubicándose por debajo de “restaurantes” y “otros”, con 11.8% y 9.8% respectivamente.

En los malls de formato regional resalta la presencia del rubro “prendas de vestir” con el 45.2% de los locales, seguido por “otros” con 13% que desplaza del segundo lugar a “restaurantes” con 11.4%.

En los centros comerciales comunitarios la categoría “prendas de vestir” lidera el mix con 50.5%, seguido de “restaurantes” con 12.2% y el rubro “otros” con presencia en el 11.8% de los locales.

En los centros de estilo de vida el rubro “prendas de vestir” está presente con el 51.8%, seguido de “restaurantes” con el 12.1% y la categoría “cuidado personal” con el 10.5%.

tenant mix centros comerciales

EL RETAIL FRENTE AL CONSUMIDOR

El comportamiento del mercado y sus preferencias cambian a un ritmo acelerado conforme se especializa la oferta comercial existente. Así, con la llegada de las “fast fashion” Zara, H&M y Forever 21, la estrategia de posicionamiento cambia agresivamente surgiendo el “low cost”, publicidad de expectativa, alta rotación de colecciones y fechas de liquidación por temporadas.

El segmento de lujo también tiene su espacio y encuentra hoy más oferta en San Isidro (Calle D. Hernández), donde ya se encuentran marcas de alta costura a nivel mundial como Brunello Cucinelli, Hugo Boss, Adolfo Domínguez, Armani, Aldo & Co., entre otros, convirtiéndose así en una nueva alternativa de visita para la demanda existente.

El panorama de crecimiento del retail para los próximos años responde a este cambio en el comportamiento del consumidor. Este año y los próximos años serán conocidos como el periodo de consolidación de las cadenas comerciales, con menor crecimiento en ventas, pero con desarrollo de strip centers, outlets, fashion malls y formatos de uso mixto donde se agrega el componente comercial a los proyectos residencial y de oficinas.

PRONÓSTICO

El sector retail en el Perú evidencia un desarrollo y crecimiento que sigue asombrándonos. Desde los años 70, cuando las tiendas ancla de Plaza San Miguel eran la departamental Sears y el supermercado Todos, hasta el alquiler de locales desde 1997 con el ingreso del Jockey Plaza y el inicio del retail moderno, hemos sido testigos de grandes hitos a lo largo del tiempo en el que el consumo interno se ha desarrollado superando los altibajos económicos que nos tocaron vivir.

En línea con ello, la construcción de centros comerciales ha ido acelerándose cada año y los desarrolladores más importantes han ido posicionando sus cadenas atendiendo con cada vez más puntos de venta a un público que aprende a ser selectivo en la era del conocimiento, adaptando sus emprendimientos a formatos menos convencionales y creativos.

Incluso, desde el ingreso a provincias en el año 2008 con Real Plaza Huancayo la estrategia de posicionamiento cambia constantemente hasta llegar a contemplar desarrollos en ciudades con menos de 50,000 habitantes.

Se espera que durante este año se inauguren complejos comerciales en Huánuco, Huaral, Huaraz, Jaén, Huancayo y Arequipa. Mientras que en Lima continúan las obras en lo que será el Mall del Sur y se espera el inicio de lo que será el relanzamiento del Centro Comercial Camino Real.

InRetail retomaría también el desarrollo del Real Plaza Puruchuco ubicado en la zona Este de la ciudad y en el distrito de Lurín se espera que este año se inaugure el proyecto In Oulet (Parque Arauco).

Se estima que estos emprendimientos sumen 550,000 m2 de GLA al inventario nacional.

Queda mucho por explorar, puesto que nuestro mercado aún se encuentra en desarrollo, siendo necesario el compromiso tanto del sector privado como de las autoridades competentes para dinamizar el mismo, incentivar el consumo y brindar las mejores condiciones para la inversión.

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Fuente: Reporte de Mercado 2T 2015 Colliers International

Este especial es auspiciado por:

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