Especial
jueves, 20 de mayo del 2021

Se recuperan rentas y tasas de vacancia de corredores comerciales de Lima

corredores comerciales de lima

Los locales con poca exposición, extensos o las playas de estacionamiento en desuso, continuarán siendo los espacios preferidos para dark kitchen, dark store, o locales clic and collect. Estos formatos son complementarios al comercio electrónico, que continuará creciendo este 2021.

Las rentas de los principales corredores comerciales de Lima -que cuentan con locatarios de cadenas de ropa, calzado, fast food, restaurantes, farmacias, bancos y otros- se están recuperando y las tasas de vacancia vienen regresando al 5%, según refiere el último reporte de mercado «Guía inmobiliaria del comercio puerta a calle Lima 2021», elaborado por Binswanger Perú.

De acuerdo al reporte inmobiliario, en Lima Metropolitana y Callao existen 42 corredores comerciales, la mayoría se concentra en Lima Moderna (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel, Surquillo) y Lima Top (Miraflores, San Isidro, Barranco, Surco, San Borja, La Molina).

Asimismo, la avenida Larco, uno de los corredores de Miraflores, sigue siendo uno de los más caros entre los distritos de la capital, mientras que locales comerciales de Lima Norte y Callao (Independencia, Los Olivos, San Martín de Porres, Puente Piedra, Comas, Callao, Ventanilla) y Lima Este (San Juan de Lurigancho, Ate, Santa Anita) se vienen alquilando más rápido.

“Los locales puerta a calle son históricamente los inmuebles con las rentas más estables y la tasa de vacancia más baja. Finalizado el 2020, esta historia no fue muy diferente: las rentas se están recuperando, luego de varios meses a la baja; y las tasas de vacancia, en la mayoría de corredores comerciales, vienen regresando al 5%”, indica el informe de Binswanger Perú.

Cabe precisar que el e-commerce ha tenido un crecimiento importante durante el 2020. Los formatos que lo complementan (clic and collect, dark kitchen, tiendas de experiencia) también se han expandido, pero aún no representan ni el 1% de los más de 15 mil locales ocupados en los corredores comerciales.

“Por lo pronto, el e-commerce es un complemento para la mayoría de negocios. Aún son pocos los rubros donde la tienda física esté siendo reemplazada por una virtual (bancos o agencias de viaje, por ejemplo)”, sostiene el reporte Binswanger Perú.

La renta máxima que la mayoría de retailers están dispuestos a pagar por locales con alta exposición es de USD 5,000. Esto ha llevado a que se adecúen a formatos más pequeños (entre 80 m2 y 200 m2). Esta es una tendencia pre-Covid-19, que hoy se ha acelerado.

“El retail puerta a calle tiene aún un potencial inmenso de crecimiento, sobre todo en Lima Centro (Cercado de Lima, Breña, Rímac, La Victoria) y Lima Moderna, que es donde la ciudad más se densifica. El bono demográfico asegurará la densificación vertical de Lima, al menos por los próximos 10 años”, remarca Binswanger Perú.

corredores comerciales de lima

Este año se han retomado las búsquedas de locales puerta a calle. Además de los rubros esenciales (alimentos, salud), se observa que también se van sumando electrodomésticos, educación, y restaurantes.

Según el reporte inmobiliario, la renta promedio del 2020 disminuyó en 11% respecto al 2019. La razón principal se asocia a las múltiples desocupaciones observadas entre mayo y julio. Asimismo, las tasas de vacancia llegaron a incrementarse (pasaron de 2% – 5% hasta 12%), sobre todo en Lima Top. El pico más alto de la tasa de vacancia se observó entre julio y setiembre.

“Recordemos que San Isidro dejó de recibir una población flotante diaria de más de 80 mil oficinistas; al igual que Miraflores y Barranco, que dejaron de percibir turistas. Muchos locales se enfocaban exclusivamente en estos públicos”, refiere en su reporte Binswanger Perú.

No obstante, a marzo del 2021, las tasas de vacancia de Lima Top regresaron al 5%. Varios retailers han aprovechado la coyuntura obteniendo tarifas atractivas y periodos de gracia. Además, aseguraron locales estratégicos para los próximos años.

En el resto de Lima, las desocupaciones fueron menores, y rápidamente se absorbieron por los rubros esenciales. En la mayoría de casos, las rentas se mantuvieron estables. Fuera de Lima Top, el público del retail no cambió. También es preciso indicar que sus locales puerta a calle están muy ligados a rubros esenciales.

La guía inmobiliaria del comercio puerta a calle

¿QUÉ SE VIENE PARA EL 2021?

Según el reporte de Binswanger Perú, el crecimiento de los locales puerta a calle vendrá principalmente de 2 frentes:

  • Los proyectos inmobiliarios de vivienda y oficinas que se entregarán este año. Los usos mixtos son el nuevo estándar de mercado. Si la zonificación lo permite, los desarrolladores incluyen al menos 1 local comercial en el primer nivel.
  • Subdivisión de locales grandes en formatos entre 80 m2 y 200 m2, debido a que cada vez son menos los negocios que buscan crecer en áreas mayores.

El apetito por locales puerta a calle se fortalecerá. Lo vemos cada vez más cuando las cadenas de retail planifican centralizar su crecimiento en formatos puerta a calle.

El consumidor de hoy valora mucho los negocios de acuerdo a qué tan cerca se encuentran. Esta tendencia empezó a tomar impulso hace unos años, debido a la mayor congestión vehicular en Lima. Hoy se ha sumado el factor “pasamos mayor tiempo en casa”.

corredores comerciales de lima

Otra tendencia que va tomando fuerza es la de los microlocales. Con el objetivo de descentralizar su oferta y llegar a más consumidores, varios operadores de retail esencial (farmacia y alimentos) están planificando su crecimiento en locales de 25 m2 a 50 m2.

La expectativa general es que las rentas se mantengan estables, pero la situación es particular de acuerdo al rubro y característica del local.

“Por ejemplo, tenemos a los restaurantes, que ocupan cerca del 30% de locales puerta a calle. Para la mayoría, sus ingresos han sido afectados significativamente durante el 2020. Es por ello que, prevemos que sus rentas tengan un mayor margen de negociación respecto a lo habitual (entre 5% y 10%). Por otro lado, están los locales grandes, que, si no se subdividen, será un desafío colocarlos. Los rubros que hoy en día buscan locales grandes, no suelen pagar más de USD 15.00/m2”, indica el reporte de Binswanger Perú.

Cabe precisar que en la etapa pre-Covid-19 los plazos típicos de los contratos de alquiler de locales comerciales eran de 3 a 10 años. Ahora son de 2 a 5 años.

Los locales con poca exposición, extensos o las playas de estacionamiento en desuso, continuarán siendo los espacios preferidos para dark kitchen, dark store, o locales clic and collect. Estos formatos son complementarios al comercio electrónico, que continuará creciendo este 2021.

La guía inmobiliaria del comercio puerta a calle
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