Especialista
lunes, 3 de agosto del 2015

La difícil relación entre desarrolladores de centros comerciales y sus inquilinos

Lizan-Peru-Retail

Por Jorge Lizan. Director General de Lizan Retail Advisors (LRA). Ponente de la Convención & Exposición Retail “CONVEX 2015″.

 

El negocio de los centros comerciales es muy particular y difiere de muchas otras actividades comerciales. Dentro de un centro comercial conviven dos negocios que normalmente funcionan armoniosamente, pero que en ocasiones generan fricciones entre las dos partes involucradas. Y es que un centro comercial es básicamente un negocio inmobiliario, una operación financiera en muchos sentidos, pero en el cual operan comercios que llevan a cabo una actividad de comercio minorista.

El público en general tal vez no sepa esto, ellos visitan los centros comerciales no solo para comprar sino para realizar muchas de sus actividades cotidianas, especialmente las sociales, sin imaginarse de la falta de entendimiento que regularmente existe entre ambas partes.

Y uno de los puntos de fricción más común entre los dos jugadores involucrados en el negocio de los centros comerciales es el precio de la renta. En numerosas ocasiones hemos escuchado de los retailers que son inquilinos de los centros comerciales que la renta que los desarrolladores les cobran son muy caras, y que están prácticamente ahogando sus negocios. En países desarrollados el precio de renta esta en equilibrio, el nivel de renta es establecido por el mercado.

En estos mercados, la renta es producto de dos factores que se encuentran en un solo punto: Desde el punto de vista de los retailers es el monto aceptable que ellos pueden pagar como porcentaje de sus ventas netas, y dependiendo del tipo de retailer, de la superficie del local y de su ubicación dentro del centro comercial debería de estar entre el 8 y el 12% de las ventas netas.

Por supuesto, las anclas y grandes superficies pagan un porcentaje menor. Y desde el punto de vista del desarrollados el monto aceptable que ellos deben de recibir para poder lograr la rentabilidad del proyecto inmobiliario que han emprendido. En teoría, en un mundo perfecto ambas se deberían de encontrar en el mismo punto, que es el nivel de renta de mercado. Además hay otros factores del mercado que también pueden afectar el nivel de renta, tal como la oferta y demanda de espacios comerciales y la saturación de centros comerciales.

Pero en los mercados donde la industria de centros comerciales esta menos evolucionado existen ineficiencias que desequilibran esta ecuación y que puede hacer que los desarrolladores tengan que cobrar más y que los retailer no tengan que pagar menos, y esta es la causa de muchos de los conflictos que se generan en nuestra industria.

Así mismo, hay algunas prácticas en diferentes países Latinoamericanos que aunque son comunes provocan disgusto entre los retailers, como por ejemplo el guante o “key money” en México o los incrementos del 10% a la renta cada dos años adicional a la inflación que se dan en Chile. Pero estas prácticas serán muy difíciles de erradicar ya que estos cargos son actualmente parte de los modelos financieros de inversión en centros comerciales.

En algunos países además el formato de propiedad de los centros comerciales provocan mayores desequilibrios, este es el caso de Colombia donde aún el 85% de los centros comerciales fueron desarrollados en formato de propiedad horizontal, es decir, que los constructores venden los espacios y se crea un condominio. En estos centros comerciales, al no haber un propietario único, el nivel de rentas es establecido en cada local por su propietario, y en muchos casos pueden llegar a ser 200 o 300 propietarios.

Este modelo de propiedad no había permitido que se estableciera una industria formal, ya que hasta hace pocos años no existían compañías desarrolladoras de centros comerciales como en el resto del mundo, esto comenzó a cambiar hace pocos años con la llegada de los desarrolladores chilenos. Una propiedad horizontal no es un negocio inmobiliario, y específicamente en Colombia, lo que se generó es que los retailers comenzaran a comprar los locales lo que provoco que ahora los retailers tengan dos negocios, uno de comercio minorista y uno como dueños de pedazos de centros comerciales, convirtiéndose en algunos casos en los principales dueños de centros comerciales en el país.

Pero la existencia de la propiedad horizontal solo ha contribuido al caos, ya que el desarrollo de centros comerciales, al no ser un negocio inmobiliario se ha convertido en una actividad trivial donde cualquier dueño de un terreno se puede asociar con un constructor, contribuyendo al hecho de que hay, dependiendo de las fuentes entre 70 y 150 proyectos de centros comerciales en este momento en todo el país, lo cual es ridículo en un país donde existen solo 190 centros comerciales. Esta situación fue la precursora de algunos movimientos como la creación del G40.

La relación entre los desarrolladores de centros comerciales y los minoristas nunca sera fácil ya que manejan en un mismo espacio dos negocios con perspectivas muy diferentes. Los desarrolladores pueden invertir entre US$20 y US$200 millones de dólares en un proyecto inmobiliario, en el cual si acaso podrán recuperar su inversión, pagar la deuda y lograr rentabilidad, y en muchos casos firman contratos de 20, 30 o 40 años con sus anclas.

Por otro lado, el minorista tiene un negocio de venta al menudeo donde tiene que abrir todos los días, vender en algunos casos artículos que solo valen unos pocos dólares y con eso pagar ademas de la renta, el costo de sus productos, la mano de obra y tener una pequeña utilidad. Pero conforme nuestra industria siga evolucionando en nuestra región, la relación entre ambos tenderá a ser un poco mejor.”

CONVEX 2015

Por segundo año consecutivo, Perú Retail y el Gremio de Retail de la Cámara de Comercio de Lima organizarán la Convención & Exposición Retail – Convex 2015, bajo el lema “El futuro del retail comienza ahora”, el cual se realizará los días 16 y 17 de septiembre en el Hotel Atton San Isidro de Lima.

Esta noticia es auspiciada por:
convex-banner-grande2

Suscríbete al boletín y recibe el mejor contenido en tu correo.
[contact-form-7 id="55196" title="¡Suscríbase a nuestro boletín!"]
Etiquetas