Especialista
lunes, 22 de diciembre del 2014

La diferenciación de la industria de centros comerciales peruanos al final del 2014

Por Jorge Lizán, Director General de Lizan Retail Advisors (LRA)

En mi último artículo del año quiero hablar de uno de los mercados que en mi opinión presentan las oportunidades más interesantes en la industria de centros comerciales en Latinoamérica: Perú.

Desde hace varios años, cuando me preguntan cuáles son los mercados más atractivos para la inversión extranjera en retail en Latinoamérica siempre menciono Perú y Colombia. Por supuesto, Brasil y México por su tamaño son interesantes, aunque Brasil está teniendo una desaceleración significativa, pero los países a los que yo llamo los “rising stars” son definitivamente Perú y Colombia.

Pero las industrias de centros comerciales en Perú y Colombia son en extremo diferentes, y la de Perú tiene ciertas características que la destacan:

Inicio correcto

En Perú, a diferencia de la mayoría del resto de los países en la región, los primeros centros comerciales se desarrollaron basados en las mejores prácticas globales; se desarrollaron en propiedad única y con un modelo de arrendamiento.

La industria moderna de centros comerciales en Perú comenzó relativamente tarde con respecto a otros países, con la apertura del Jockey Plaza en 1997, pero en el Perú desde el inicio los centros comerciales se hicieron “como se debe”, en esa liga están algunos de los precursores como Mega Plaza Lima Norte y Plaza San Miguel.

Este hecho ha convertido al Perú en uno de los mercados donde los fondos institucionales pueden realmente invertir, ya que hay aun activos existentes que comprar y por qué hay muchos nuevos en desarrollo donde pueden aportar tanto capital como deuda.

Esto no sucede en otros países donde ya casi no hay nada que comprar, como México donde las Fibras (REIT’s) ya han comprado casi todo y Colombia, donde los fondos no pueden comprar nada por el modelo de propiedad y donde con pocas excepciones no encuentran compañías con quienes hacer sinergia.

Anclaje adecuado

En Perú, a diferencia de otros países, los centros comerciales estuvieron anclados de supermercados, tiendas departamentales y especializadas y entretenimiento desde un principio. Muchos de ellos siendo tiendas de origen local, como Wong, Plaza Vea, Vivanda y Oechsle entre otros.

Esto, sumado a los conceptos llegados de fuera como Saga Falabella, Ripley y Almacenes Paris hacen a los centros comerciales del país unos de los más atractivos en el continente.

Desarrolladores profesionales

Los primeros centros comerciales del Perú fueron hechos por desarrolladores que solo tenían un solo activo, ese es el caso de los centros mencionados anteriormente. Por muchos años el país tenía no más de 5 centros comerciales regionales, y todos ubicados en Lima.

Pero a la mitad de la década pasada comenzaron a surgir los primeros grupos desarrolladores que tenían un plan de desarrollo y expansión en todo el país. Estos grupos tuvieron diferentes orígenes, desde los que son parte de grupos financieros, los que surgieron de cadenas comerciales, los que fueron formados por ex ejecutivos de otras compañías o los que llegaron del extranjero.

De esta camada son compañías como Real Plaza, que forma parte del conglomerado Intercorp, Centenario Centros Comerciales, parte de Inversiones Centenario (Grupo Romero) una empresa inmobiliaria con más de 80 años de trayectoria, PentaMall el ex-socio de Kimco Realty en el Perú, Corporación EW, el brazo desarrollador de Erasmo Wong quienes desarrollaron Plaza Lima Norte, Cúbica, la firma gestora inmobiliaria de la familia Brescia y Administradora Jockey Plaza Shopping Center, dueña del centro comercial homónimo.

Pero también, quienes han colaborado grandemente para que la industria de centros comerciales evolucione en el Perú han sido los desarrolladores extranjeros, quienes además de traer buenas prácticas, trajeron nuevas marcas.

En este grupo esta Mall Plaza, quien administra los centros comerciales Mall Aventura Plaza, Open Plaza, la empresa del grupo Falabella dedicada al desarrollo y manejo de Centros Comerciales, Cencosud, propietarios y operadores de los centros comerciales, Plaza Lima Sur en Arequipa y Parque Arauco, quien llegó al país comprando algunos centros comerciales icónicos como Mega Plaza Lima Norte, Larcomar y que más recientemente adquirió el portafolio de Ekimed, que opera los centros comerciales El Quinde, ubicados en las ciudades de Cajamarca e Ica.

Así mismo, hay otras compañías extranjeras activas en el país, una digna de mencionar es Retco, una compañía argentina cuyos directivos son ex ejecutivos de Cencosud.

Retailers dedicados a su negocio

En el Perú, los retailers están enfocados a hacer lo que saben mejor; operar sus tiendas, a diferencia de otros países donde el mejor negocio de los retailers es el inmobiliario o donde se han unido para formar “carteles” para enfrentarse a los constructores de centros comerciales.

Además, es importante mencionar que hay grupos operadores de franquicias muy profesionales, como por ejemplo Delosi, los socios locales de Starbucks y franquiciados de KFC y PH, y Nexus Group Restaurantes (NGR) del Grupo Intercorp.

En el Perú los retailers globales han encontrado un hogar en los centros comerciales, en especial en el Jockey Plaza, lo cual no pasa en todos los países de la región ya que en esos casos, al estar totalmente ocupados los centros comerciales icónicos, algunos de los nuevos retailers llegando por primera vez a esos países, han tenido que tomar espacios fuera de los centros comerciales, tal es el caso de Forever 21 en Bogotá.

Y no podemos dejar de mencionar algunos retailers peruanos de calidad de exportación, solo por mencionar unos ejemplos: Ilaria, Michelle Belau, Chocolates Helena, Kuna y Topitop, “el Zara peruano”

La gastronomía peruana también hace una gran diferencia en los centros comerciales, por lo que es importante mencionar a Acurio Restaurantes, cuyos conceptos como Tanta y Papacho’s juegan un papel muy importante en la oferta de los centros comerciales peruanos.

Sofisticación de los proyectos

Perú se ha convertido en un laboratorio del retail Latinoamericano como no hay dos, además de que muchos de los nuevos proyectos están logrando un grado de sofisticación poco visto en Latinoamérica, muchos de ellos siendo proyectos de usos mixto en la ciudad de Lima, diseñados por firmas de arquitectura globales.

El futuro de la industria en el Perú

Perú se ha convertido en un laboratorio del retail Latinoamericano como no hay ningún otro y por lo mismo representa una gran oportunidad para todo el que quiera aportar algo de valor, aprender y desarrollar negocios.

Según la ACCEP, desde el año 2010 se ha duplicado el número de centros comerciales y su área arrendable, consolidándose en ese período el proceso de expansión hacia el interior del país.

Se estima que al final del 2014 el número de malls a nivel nacional será de 71 que representan 2.3 millones de metros cuadrados de ABL (GLA por sus siglas en inglés) y se espera que se agreguen otros 750,000 metros cuadrados adicionales para el 2016.

No en vano, podemos decir que cada vez hay menos ciudades donde no exista un centro comercial con gran éxito, lo que demuestra que los consumidores peruanos están ávidos de modernidad, de ofertas no sólo atractivas, sino de calidad, que eleven los estándares de vida en su comunidad. Hay que recordar que hace no mucho había solo unos cuantos centros comerciales, y todos ubicados solo en Lima.

Según Fitch, las inversiones en el sector alcanzaron los US$1,400 millones entre 2010 y 2013 y el gasto de capital en nuevos centros comerciales se estima haya sido de US$500 millones en el 2014.

Por todo lo anterior, nos podemos ir al periodo de fiestas tranquilos y felices a celebrar por el gran futuro que le espera a la industria de centros comerciales del Perú.

* Jorge Lizan es el Fundador y Director General de Lizan Retail Advisors (LRA) una firma de asesoría internacional especializada en la industria Global de Centros Comerciales. Antes de fundar LRA, fungió como Vicepresidente de Desarrollo de Negocios del Consejo Internacional de Shopping Center (ICSC) de 2006 hasta enero de 2014, donde fue responsable del desarrollo e implementación de los programas e  iniciativas de la asociación a nivel mundial.

Antes de unirse a la ICSC, Jorge ocupó el cargo de Gerente de Bienes Raíces para el Caribe y Latinoamérica de Yum! Brands, donde su responsabilidad era la expansión de las marcas de la compañía KFC, Pizza Hut y Taco Bell en la región.  Ha dado conferencias sobre el tema del Retail y los Centros Comerciales en todo el mundo y regularmente es entrevistado sobre el tema en medios internacionales. Así mismo es contribuidor regular en diferentes revistas para las cuales escribe artículos sobre temas de la industria.

Fuentes: ACCEP, Perú Retail, El Comercio, Gestión, Fitch, ICSC, A.T. Kearney

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