En Colombia hasta hace unos años el 89% se administraba bajo la modalidad “multi-propiedad” o “condominio”, en la que muchas contra partes eran propietarias de los distintos espacios inmobiliarios de retail. De hecho, en muchos casos ocurría que los dueños de los espacios eran los mismos operadores de retail.
Pero ello ha ido cambiando ya que han visto que cuando un retailer de clase mundial llega a Colombia, este no está acostumbrado a comprar, sino a arrendar y se dirigen hacia los malls.
Incluso si decidiera hacer una excepción y eligiera comprar un espacio inmobiliario, tiene que esperar a que alguien esté dispuesto a vender en la ubicación que él está buscando, o que el espacio cumpla con sus requerimientos.
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Es por ello, que hay 4 puntos importantes a tomar en cuenta en este aspecto:
En primer lugar, los centros comerciales “multi-propiedad” se deprecian físicamente más rápido. Lo anterior ocurre porque es difícil que distintos propietarios acuerden realizar renovaciones al centro comercial.
Frecuentemente, algún propietario quiere recibir los beneficios de tener un centro comercial renovado, pero sin pagar los costos asociados a la renovación. Asimismo, la regulación condominial impone un quorum, dificultando la aprobación de nuevos proyectos.
En segundo lugar, estos centros comerciales sufren un deterioro gradual de su mix comercial. Lo anterior ocurre porque cuando un propietario decide vender un espacio, vende a quien pague más por ese espacio. Al propietario que vende no le preocupa cómo quede el mix comercial cuándo él se vaya, lo que hace que en el mediano plazo el mix comercial deje de ser óptimo.
Puede ocurrir, por ejemplo, que existan muchas tiendas de zapatos y ninguna tienda de deporte. Incluso se deja notar que en ocasiones algunas tiendas comienzan a ser usadas como oficinas.
Lo anterior hace que el cliente prefiera otros centros comerciales que tengan un mix comercial balanceado y que pueden incorporar mejorar las nuevas modas que cambian con más velocidad que antes.
En tercer lugar, algunos centros comerciales “multi-propiedad” suelen ser muy pasivos en las campañas de marketing que buscan atraer clientes al centro comercial. Lo anterior ocurre porque en algún momento algún propietario quiere recibir los beneficios del mayor flujo de clientes gracias a la campaña de marketing, pero sin pagar los costos de la campaña.
Adicionalmente, es más difícil que las campañas de mercadeo sean centralizadas, manejadas y orientadas de forma rápida para impulsar las categorías o marcas que lo pueden necesitar en algún momento.
Finalmente, en este sector es fundamental ser capaz de incorporar las tendencias del retail lo más rápido posible a la oferta de alternativas del centro comercial.
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