Kimco Realty Corporation es uno de los fonos de inversión inmobiliaria mas grandes de Estados Unidos. Tiene 1.478 centros comerciales y 14 millones de m2 de superficie arrendable en toda América (Canadá, EE.UU., Puerto Rico, México, Brasil, Perú y Chile), con ingresos por US$ 787 millones en 2009. Se ha especializado en el desarrollo de strip y power centres.
Hace dos años decidió potenciar su operación en Sudamércia y para ello fichó como director regional de inversiones al chileno Gonzalo Castro, quien trabajó por mas de cinco años en Cencosud como gerente de desarrollo inmobiliario.
Kimco Realty quiere invertir con más fuerza en Perú, Chile y Brasil, duplicando los US$ 85 millones invertidos hasta ahora en un sólo año. Hoy su fuerte en América Latina está en México, donde ha invertido más de US$ 1.000 millones en 56 centros equivalentes a 1.150.000 m2. En Sudamérica, en tanto, cuenta con 16 centros (12 en Chille, 3 en Brasil y 1 en Perú) con 85.000 m2.
El negocio de los strip y power centers seguirá creciendo en la región y Kimko busca aprovechar la coyuntura. La empresa está trabajando en una fuerte reestructuración. Según Bill Acheson, analista de la corredora estadounidense Benchmark Company, Kimco busca volver a sus raíces: el desarrollo de centros comerciales. “Durante muchos años, ha participado en una serie de inversiones al margen de los negocios de propiedad y explotación de centros comerciales”, dice. “Estos activos no minoristas están valorizados en US$ 875 millones, y para Kimco es una prioridad reducir estas participaciones e incrementar el número de nuevos centros comerciales”. Inmuebles que siempre los desarrollan en conjunto con un socio local. En el fondo, el negocio es ser un socio capitalista, dejando en manos de su partner la construcción del centro y la búsqueda de los arrendatarios.
La firma invertirá unos US$ 85 millones para levantar dos nuevos power centers: uno en Chile y otro en Brasil, duplicando en un solo ejercicio la inversión realizada en tres años de manera bastante agresiva. El primero se levantará en la ciudad chilena de Viña del Mar y contará con un supermercado Líder (de D&S) y una tienda de mejoramiento de Sodimac (de Falabella) como tiendas ancla. En el segundo caso, el centro comercial se construirá en Hortolandia, en el estado de São Paulo, el que contará con un local de Wal-Mart.
El fondo de inversiones tiene estipulado que sus dos vehículos de crecimiento en Sudamérica sean Perú y, sobre todo, Brasil.
Según Amaryllis Romano, analista de la consultora inmobiliaria brasileña Tendências Consultoria Integrada, en Brasil se viene dando un fuerte crecimiento en el desarrollo de strip y power centers; debido al aumento en el consumo dentro del comercio formal. “Y las mayores posibilidades para estos formatos se dan fuera de las grandes urbes”, dice Romano. Justamente ésa es la apuesta de Kimco. De hecho, la facturación de la industria de centros comerciales en Brasil creció un 10% en 2009.
Según Gino Layseca, gerente general de la consultora inmobiliaria Tinsa Perú, en Lima, la falta de terrenos de grandes dimensiones donde se puedan desarrollar centros comerciales de envergadura permite pensar en la construcción de strip o power centers. “La inversión es menor y el financiamiento sería más accesible. Se requieren 2.500 m2 a 7.500 m2 para los strip centers y áreas desde 23.000 m2 a 55.000 m2, para los power centers. Además, la rentabilidad de estos centros comerciales en Peru, está estimada en un 10% anual.
Para Rodolfo Bambach, jefe del departamento de estudios de la consultora inmobiliaria Colliers International Chile, la clave del negocio de los power centres es la de diferenciarse con los grandes centros comerciales, de manera de abastecer la necesidades a escala comunal y con formatos que incorporan un menor mix de arrendatarios y enfocado a retailers de gran envergadura.
El éxito en el caso de los Strip Centres viene de la mano de la elección de una buena esquina que contemple un alto flujo vehicular, buena exposición comercial, una demanda primaria acorde a las necesidades y finalmente un mix de arrendatarios óptimo. Esto, sumado a un componente de tiendas ancla, además de otros locales comerciales secundarios que entreguen un flujo complementario.
Este tipo de formatos de retail, sobre todo el de strip center, tienen un bajo componente de riesgo, dado sus magros costos y alta rentabilidad. Ésta, en promedio, alcanza la UF + 12%. “Dada esta condición, algunos fondos de inversión son parte de los principales operadores”, dice Bambach. De hecho, para Chile, se proyecta para 2010 una producción de 15.000 m2.
El negocio de este rubro no sólo corresponde a un negocio de rentas, sino que también es un negocio de plusvalía. Muchos actores del mercado toman posesión de las principales esquinas a la espera de mejores expectativas, ya sea por desarrollo del sector, potenciales cambios de normativa, nuevas estaciones de metro, etc. La estrategia de muchos inversionistas es desarrollar una estructura liviana y flexible con una baja inversión, de manera de rentabilizar estos activos “inmóviles” en el plazo en que estas expectativas se cumplan. Pero por ahora, Castro está preocupado que la operación sudamericana siga creciendo. Y experiencia para lograrlo no le falta.
Kimco Realty Corporation es un fondo de inversión inmobiliaria, REIT, que es propietario y administrador de uno de los portafolios más grandes de centros comerciales anclados por tiendas de autoservicio en los Estados Unidos. La compañía cotiza en bolsa desde 1991 y por más de 50 años se ha dedicado a la adquisición, desarrollo y administración de centros comerciales.
Kimco ingresó a América Latina en el año 2002 con la adquisición de dos centros comerciales anclados por tiendas de autoservicio en el norte de México. Kimco integró, junto con inversionistas institucionales, un fondo para la adquisición de reservas territoriales en ciudades con un alto índice de crecimiento. Asimismo, Kimco tiene presencia en el mercado chileno desde 2007 con la adquisición de un portafolio de 4 propiedades comerciales en Santiago. Kimco continua buscando inversiones adicionales en Chile, Brasil, Perú, Costa Rica y en América Latina en general.
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