En el 2010, desde su llegada al Perú, la operadora chilena de centros comerciales Parque Arauco, se ha consolidado como uno de los jugadores más importantes del sector, realizando adquisiciones y aumentando su área arrendable con ampliaciones y remodelaciones. El año pasado, la firma adquirió el 50% de la participación restante al Grupo Wiesse, lo que le ha otorgado una mayor estabilidad y con planes de seguir expandiéndose en el país.
En ese contexto, Eduardo Pérez Marchant, gerente general de Parque Arauco Internacional de Perú y Colombia, conversó en exclusiva con Perú Retail, acerca de los proyectos de la compañía, así como su perspectiva de crecimiento para este 2020.
-¿Cuáles son los principales retos que afrontará Parque Arauco este 2020?
-Con respecto a nuestras operaciones en el Perú y Colombia, hemos invertido fuertemente en el Perú desde nuestra llegada en el 2010 y en Colombia, desde nuestro arribo en el 2013, y actualmente ambos países representan el 52% de la superficie arrendable total de Parque Arauco, con 24 activos en funcionamiento.
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-En el corto plazo, tenemos el reto de aumentar los niveles de rentabilidad de nuestro portafolio, para así contribuir a aliviar la difícil contingencia política, social y económica que enfrenta Chile desde octubre del 2019. En el mediano plazo, tenemos el desafío de continuar creciendo en forma rentable y sostenible, diversificando gradualmente nuestro portafolio hacia otros usos inmobiliarios, y siendo muy prudentes en nuestra política de endeudamiento financiero.
-¿Cómo fue el desempeño de Parque Arauco durante todo el 2019? ¿Cuánto crecieron en sus ventas?
-Las ventas de Parque Arauco aumentaron 3,7% en el año 2019. Chile creció 1,4%, Perú creció 4% y Colombia creció 14,3%. Nos tiene muy contentos, especialmente el fuerte incremento en ventas en Colombia, que a pesar de no haber aumentado en superficie arrendable, creció 14,3% en ventas totales y 13,6% en ventas por m2. Este avance es mucho mayor al crecimiento del mercado, que creció aproximadamente la mitad, y atribuimos este positivo desempeño a la calidad de nuestro portafolio y a una serie de iniciativas que hemos implementado en materia de experiencia de cliente.
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-¿Cómo se ha fortalecido la operación de Parque Arauco con la adquisición de Megaplaza en el Perú? ¿Ahora, con cuántos metros de área arrendable total cuenta la compañía en el mercado peruano?
-Este año Parque Arauco cumple 10 años en el Perú. Actualmente tenemos 405.000 metros cuadrados arrendables en 20 activos en el país. Nuestra huella geográfica es amplia con presencia en Lima Metropolitana, Arequipa, Ica, Cajamarca, Chimbote, Chincha, Cañete, Barranca, Pisco, Jaén y Huaral. La adquisición de la participación del Grupo Wiese en Megaplaza en abril del 2019 marcó un hito importante. No solo por la magnitud de la inversión realizada, sino también porque marca el fin de un ciclo en nuestra asociación con el Grupo Wiese en la propiedad y operación de los activos Megaplaza. Estamos muy agradecidos con el Grupo Wiese por esta década juntos.
-Esta adquisición también es importante porque marcó el inicio de un proceso de fusión que me tocó liderar y en el que trabajamos fuertemente durante el segundo y tercer trimestre del 2019. Creamos un equipo fuerte que combinó lo mejor del mundo Parque Arauco Perú con lo mejor del mundo Megaplaza, y cuya conformación finalizó con la llegada de Alejandro Camino, nuestro nuevo Country Manager de Parque Arauco en Perú. Estamos muy contentos con la llegada de Alejandro y convencidos que con su liderazgo continuaremos reforzando nuestra misión de ser líderes en el desarrollo y operación de activos inmobiliarios, a través de un crecimiento rentable y sostenible que genere valor a nuestros grupos de interés.
-¿Cómo van los avances de la construcción del ‘lifestyle’ en La Molina (Lima)? Y ¿cuándo tienen planeado que entre en operación este centro comercial de formato vecinal?
-Parque Arauco ha sido un actor relevante en formatos de rentas inmobiliarias de retail que no contemplan operadores de grandes superficies, como centros comerciales lifestyle, outlets malls y strip centers. En el Perú, hemos desarrollado outlet malls bajo la marca InOutlet y hemos desarrollado strip centers bajo la marca ViaMix. Larcomar es un ejemplo de un centro comercial lifestyle que ofrece a sus visitantes alternativas atractivas en moda, gastronomía y entretenimiento, y nuestro proyecto en La Molina apunta en la misma dirección.
-La Molina es un proyecto que elegimos detener, hasta obtener el cambio de uso de suelos, que se logró a fines del 2019, con el objetivo de tener una amplitud de uso suficiente que asegure que el proyecto resulte atractivo para los habitantes de La Molina. Actualmente estamos trabajando en la conceptualización del proyecto, para posteriormente iniciar el proceso de renovación de permisos.
-¿Están haciendo algunas remodelaciones en los malls de Megaplaza? Y ¿con qué jugadores vienen negociando para mejorar el mix comercial de Megaplaza?
-Estamos trabajando en masterplans en nuestros principales activos en el Perú, incluyendo los principales activos marca Megaplaza, que incluyen una definición en materia de tamaño, usos inmobiliarios, mix comercial, equipamiento y servicios.
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-En el caso particular de Megaplaza Norte, hemos hecho inversiones relevantes en este activo en la última década. En el 2010 Megaplaza Norte tenía 75.000 m2 arrendables y actualmente tiene 112.000m2, lo que lo convierte en el centro comercial más grande del norte de Lima. En el 2019 comenzamos un proyecto de renovación de la fachada y en el último tiempo hemos tenido aperturas importantes y muy exitosas como Calvin Klein en moda y Madam Tusan en gastronomía.
-¿Con sus bancos de terrenos en San Juan de Lurigancho (Lima), Trujillo, Huaraz, Chiclayo e Ica están proyectando realizar nuevos centros comerciales para los próximos años?
Tenemos 350.000 m2 en distintos terrenos en Perú. Hay un grupo de terrenos que se mantendrán para proyectos futuros, otro grupo de terrenos que está en etapa de estudio, y un último grupo de terrenos en el que exploraremos durante el 2020 y 2021 la posibilidad de una venta. No tenemos apuro en venderlos, pero si el precio es el correcto, los venderemos.
-¿Qué nuevos proyectos vienen realizando en su centro comercial Larcomar? ¿Qué nuevas marcas ingresarán este año a Larcomar? ¿Este año ya comenzará a operar Cinépolis?
-Larcomar tiene tres importantes proyectos en perspectiva. El primero es la llegada de Cinépolis, que esperamos ocurra a fines de este año, y que traerá varias novedades para los cinéfilos. El segundo es un nuevo Food Hall gastronómico, que reforzará la ya importante oferta gastronómica de Larcomar con nuevos operadores de primer nivel, y que se inaugurará durante el primer trimestre del 2021. El tercero es la llegada de H&M, que esperamos se inaugure durante el 2021.
-¿Cuánto tienen proyectado crecer este año en ventas y a nivel de arrendatarios? Y ¿cuántos visitantes estiman recibir en sus centros comerciales al cierre del 2020?
-Por el lado de la demanda, el mercado proyecta un crecimiento del PIB en Perú entre 3% y 4% en 2020, y en los últimos años las ventas minoristas han crecido a un ritmo similar al PIB. Por el lado de la oferta, la oferta de nueva superficie arrendable crecerá en torno al 5% anual en cada uno de los próximos dos años. Es decir, el crecimiento de la oferta y demanda parece bastante equilibrado.
-Por ser una empresa abierta a bolsa no puedo entregar información adicional a la que entregamos al mercado a través de nuestro departamento de Investor Relations, y que como guideline indicó que en el 2020 esperamos crecer en torno al 3%, en línea con el crecimiento de la inflación.
-¿Cuánto tienen planeado invertir este año para la construcción de nuevos centros comerciales, ampliaciones y remodelaciones?
-En el último tiempo hemos hecho una gestión activa de nuestro balance, vendiendo algunos activos como nuestro terreno Parque El Golf en Lima y participaciones minoritarias en activos maduros (El Bosque, Quilicura, Coronel, San Antonio, Chillan) en Chile, y comprando otros activos como Arauco El Bosque en Chile y la participación del Grupo Wiese en Perú, entre otros. Estas enajenaciones y adquisiciones totalizan más de US$500 millones.
-Tenemos dos grandes proyectos en perspectiva, además de algunos otros proyectos más pequeños. El primer gran proyecto es la expansión de Parque Arauco Kennedy, proyecto de uso mixto que expandirá la superficie de retail e incorporará otros usos inmobiliarios distintos a retail. El segundo gran proyecto es Parque Alegra, que marca el ingreso de Parque Arauco a Barranquilla, una de las principales ciudades de Colombia, y que se transformará en nuestro quinto activo en Colombia, aportando 50.000 metros cuadrados de superficie arrendable.
-En el futuro, observan que la irrupción del comercio electrónico, ¿podría amenazar al comercio minorista, así como impactar a las visitas en tiendas de los centros comerciales?
-Es evidente que el comercio electrónico está creciendo a tasas bastante más altas que el comercio físico, aunque es importante recordar que, en los países de la región andina, el comercio físico representa aproximadamente 95% de la venta total, mientras que el comercio online representa sólo 5% de la venta total.
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-En Parque Arauco siempre estamos pensando en cómo aseguramos que en nuestros espacios ofrezcamos los productos y servicios que la gente quiere comprar. Lo anterior implica que aquellas categorías en las que el comercio electrónico es fuerte, como por ejemplo los productos de línea blanca, gradualmente irán saliendo de nuestros espacios, para así darle mayor cabida a aquellas categorías en las que el comercio físico es fuerte, como por ejemplo la gastronomía.
-¿Cuál es su perspectiva a cerca del crecimiento del sector retail y centros comerciales en el Perú?
-Mi perspectiva es que en el mediano plazo las ventas del sector retail tienen espacio para seguir creciendo. Por un lado, la expansión de la clase media le dará a estos hogares una mayor capacidad adquisitiva. De hecho, los hogares de niveles socioeconómicos B y C han pasado de ser el 29% de los hogares en el 2004 a ser el 46% de los hogares en el 2018. Por otro lado, Perú ha tenido un crecimiento demográfico relevante en las últimas décadas, con 3,5 hijos promedio por mujer entre 1990 y el 2000 y 2,5 hijos promedio por mujer entre el 2000 y 2010. Este crecimiento está haciendo que en el periodo 2020-2035, estos años el porcentaje de la población dependiente baje y el porcentaje de la población en edad de trabajar, y recibir ingresos, suba.
-¿Qué estrategias vienen implementando para mejorar la experiencia de los clientes en sus centros comerciales? y ¿cómo viene trabajando la compañía el concepto de retailtaiment?
-En los últimos dos años hemos avanzado mucho en digitalizar la experiencia de compra de nuestros clientes, con proyectos como estacionamientos inteligentes, WiFi y directorios digitales en nuestros activos icónicos, que nos permiten conocer más y mejor a nuestros clientes finales. Estamos en una etapa de estructurar esta información para que nos permita mejorar nuestra propuesta de valor y optimizar la eficiencia de nuestro gasto de marketing. También estamos escuchando mucho más a nuestros clientes a través de encuestas automatizadas durante y después de la experiencia de compra, porque estamos convencidos que para mejorar, primero, tenemos que escuchar.
-Respecto al retailtaiment, Parque Arauco se ha diferenciado de sus competidores a través de conceptos gastronómicos innovadores, como el Food Bazar de Parque Arauco Kennedy en Chile, la plaza de restaurantes de Megaplaza Norte en el Perú y la zona gastronómica Social de Parque La Colina en Colombia. En el Perú también estamos trabajando en un innovador concepto gastronómico en Larcomar que aspiramos a que se convierta en una de las mejores y más entretenidas zonas gastronómicas de Lima.
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