Los diversos factores que atravesó el país a inicios de año impactaron en el desempeño del mercado de condominios de almacenes. Sin embargo, A partir de mediados del mes mayo, la reactivación de la demanda dinamizó el mercado favoreciendo positivamente los resultados generales del periodo.
Así lo confirma el reciente análisis del sector elaborado por Jones Lang LaSalle (JLL) para el primer semestre del 2023. En este tiempo, se incorporaron un total de 70,615 m2 nuevas áreas arrendables; distribuidas en cinco condominios de almacenes ubicados en los submercados Lurín, Villa El Salvador, Huachipa y Gambetta.
La incorporación de nuevos espacios y el dinamismo del mercado llevó al inventario de almacenes cerrar en junio con 1.56 millones m2 en total.
Vacancia de almacenes aumenta ligeramente: ¿a qué responde?
A su vez, la vacancia general del mercado se incrementó 2.4 puntos porcentuales respecto al segundo semestre de 2022. Según explica Luis Sánchez, consultor senior de la firma, entre enero y junio de este año el nivel de vacancia cerró en 11.2%; que representa más de 175,000 m2 de espacios disponibles.
Este incremento de la vacancia se sustenta principalmente por la desocupación de cuatro empresas que trasladaron sus operaciones a propiedades stand alone. Como parte del “dinamismo de los segmentos industriales”, comenta Sánchez, se tenía previsto la salida de estos inquilinos.
Además, proyecta que se replique esta situación más adelante. “Tenemos un grupo de inquilinos monitoreados dentro de los condominios de almacenes que han adquirido terrenos con anterioridad. Si bien ahora han sido cuatro los que salieron de la Clase B a sus propios espacios, más adelante pueden hacer lo mismo otros. Sin embargo, están esperando que la coyuntura mejore; el sector construcción se recupere y la economía sea más favorable”, refirió el consultor a Perú Retail.
Condominios clase A y B se contraponen: demanda cierra a la baja
La absorción neta general (ocupación vs. desocupación) del primer semestre alcanzó 26,092 m2; resultado similar al 1S 2020 cuando la demanda tuvo uno de los desempeños más bajos en la historia del mercado. En este periodo analizando el dinamismo de la demanda en los condominios clase A se mantiene al nivel promedio de los últimos tres años.
En concreto, la demanda de los almacenes clase A alcanzó los 44,344 m2, impulsada principalmente por empresas logísticas y salud; que concentraron la mayor ocupación durante los dos últimos meses del periodo. Por su parte, el indicador en los espacios clase B muestra un resultado negativo; cerrando el periodo en -18,252 m2; que a pesar de que las ocupaciones superaron los 30,000 m2, la desocupación de grandes espacios impactó en el desempeño de la demanda.
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Asimismo, respecto a la distribución de la vacancia, el submercado Lurín continúa concentrando la mayor participación de la disponibilidad; con más del 83%. Mientras que, la menor vacancia se encuentra en el submercado Gambeta; con el 3% de la vacancia general. En términos generales, en este periodo todos los submercados tienen disponibilidad inmediata.
Precios
La tarifa de renta (tarifa de lista) de la disponibilidad inmediata del mercado general, tuvo un incremento de 5%, cerrando el primer semestre en US$ 5.35/m2. Mientras que, la renta promedio (precio de lista) para proyectos a desarrollar bajo demanda se mantuvo en US$ 6.16/m2. Cabe precisar que, las tarifas de renta mencionadas no incluyen costos de mantenimiento.
Perspectivas del segmento de almacenes
“A pesar de afrontar situaciones diversas, el mercado de condominios de almacenes se muestra resiliente y se espera que para el segundo semestre la demanda repunte”, acota el analista.
En ese sentido, JLL estima que la demanda continúe con un progresivo desempeño, impulsado por la expansión del e-commerce y retail; que generará mayor demanda de empresas del rubro logístico. Por otro lado, se espera que la vacancia general disminuya hasta cerrar el año alrededor del 10%; en un escenario conservador. En cuanto a la tarifa promedio de renta, se estima que desacelerará su crecimiento gradualmente.
Durante el segundo semestre se prevé la incorporación de más de 60,000 m2 de nuevas áreas de arrendables, que estarán distribuidos en los submercados Lurín, Villa El Salvador y en el nuevo submercado Faucett. Por otro lado, a partir de mediados del 2024 se observará la expansión del mercado de condominios de almacenes principalmente hacia el norte de Lima.
Hasta el momento, JLL identifica tres nuevos desarrolladores que vienen evaluando ubicaciones de sus futuros condominios; que se sumarán a los 12 desarrolladores que existen en el mercado peruano.
