El segmento de oficinas prime marca su segundo periodo consecutivo de mejoría al cierre del primer semestre del 2023. Según la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle (JLL), “el mercado de oficinas prime mantiene su progresiva recuperación evidenciado por el fortalecimiento de la demanda y disminución de la vacancia”.
A pesar de los diversos retos que viene atravesando el país, la demanda del primer semestre alcanzó los 42,068 m2. La cifra triplicó el resultado del primer semestre de 2022 (11,972 m2) y se acerca al desempeño de la segunda mitad (48,163 m2).
Al detalle, en Lima existen 1.31 millones de metros cuadrados de inventario de oficinas prime. Estos se encuentran divididos en 6 submercados; San Isidro Occidente, San Isidro CBD (Central Business District), Este, Miraflores, San Borja y Magdalena.
Entrantes y salientes
En cuanto a la ocupación, por tercer periodo consecutivo logró superar los 50,000 m2, impulsada por las transacciones registradas en los submercados Este, San Isidro CBD y Miraflores; que en conjunto concentraron el 76% de la ocupación total, principalmente por empresas del sector logístico, instituciones públicas, energía y servicios financieros.
Por otro lado, la desocupación se mantiene con el comportamiento habitual del mercado; alcanzando 12,000 m2, de los cuales el 38% se concentró en el submercado San Isidro CBD. En este periodo los submercados San Borja y Magdalena no registraron desocupaciones. Las empresas del rubro financiero, administrativo y servicios generales fueron las que tuvieron la mayor participación de la desocupación.
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Sin nueva oferta, pero se fortalece la reducción de vacancia
Durante el primer semestre no ingresaron nuevos espacios de oficinas, por lo que el inventario se mantiene en 1.31 millones de m2. Esto debido “a la decisión de los desarrolladores en no ejecutar proyectos durante los próximos dos años, para impulsar a la disminución de la vacancia a niveles pre pandemia”, precisa Luis Sánchez, Consultor Senior de JLL.
A su vez, la vacancia mostró una disminución de 3.4 puntos porcentuales respecto al 2S 2022 (25.5%) cerrando el primer periodo del año en 22.1%. Ello representa más de 291,000 m2 de oficinas disponibles. Esta disminución de la vacancia se debe principalmente al progresivo desempeño de la demanda y al bajo nivel de producción de los últimos dos años, permitiendo que la vacancia continúe con una tendencia a la baja.
En relación a lo comentado por el analista, los desarrolladores pretenden disminuir la vacancia por debajo del umbral prepandemia, que hasta 2019 era de 15.4% del inventario total.
¿Cuánto cuestan las oficinas prime?
El precio promedio de alquiler en Lima tuvo un ajuste de 0.73%, cerrando el primer semestre en 15.96 dólares por metro cuadrado (US$/m2). Esta disminución de la renta se sustenta principalmente por la estrategia de los propietarios para atraer el interés de los clientes por la alta disponibilidad de oficinas en el mercado.
En este periodo, el submercado San Isidro Occidente tuvo el mayor ajuste del precio promedio de renta; disminuyendo 4.87%, Mientras que el submercado San Borja tuvo el mayor incremento con 1.17%; en ambos casos comparados al 2S22.
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A su vez, el precio promedio de venta, en este periodo, se mantuvo sin cambios significativos, cerrando el semestre en US$ 2,135/m2. Actualmente en el mercado se pueden encontrar precios desde US$ 1,852/m2 hasta más de US$ 2,350/m2, concentrando la mayor oferta existente en el submercado Este; con el 57%.
¿Qué espera el mercado de oficinas prime para cerrar el 2023?
El mercado de oficinas prime viene mostrando dos periodos consecutivos con una disminución de la vacancia y un progresivo desempeño de la demanda. Con la estrategia mencionada por Sánchez de pausar nuevos complejos de oficinas, se espera que esta apuesta acerque la vacancia a niveles saludables (alrededor de 10%) a partir del 2025.
En ese sentido, JLL prevé que para el siguiente semestre la demanda mantenga un desempeño similar al del primer periodo; generando que la vacancia disminuya. Asimismo, se espera que el precio promedio de renta se incremente ante la expectativa de los propietarios de la nueva oferta, llegando a US$ 16.05/m2.
Durante el segundo semestre se tiene programado el ingreso de dos nuevos edificios corporativos ubicados en los submercados San Isidro Occidente (Camino Real) y Miraflores (Av. José Pardo). Con estos espacios, se incrementará en más de 23,500 m2 al inventario de oficinas prime al cierre de 2023. Luego de estos ingresos, no se entregará nueva oferta hasta el 2026, asegura JLL.
