El mercado de oficinas subprime en Lima atraviesa la senda de recuperación tras la implementación del home office y las nuevas dinámicas de trabajo. Al cierre de 2022, la clase B presentó avances sostenidos y un nivel de ocupación que se acerca al 80%.
Si bien durante el cuarto trimestre del 2022 no se registraron nuevos ingresos en el segmento de oficinas B+ y B, es decir nuevos complejos, el nivel de vacancia se redujo, informó la consultora Colliers. Concretamente se hallan 292,932 metros cuadrados en oficinas vacantes, equivalente al 21.8% del inventario total de oficinas útiles.
Durante este periodo, la vacancia o disponibilidad sufrió una ligera disminución de 0.9% menos frente al trimestre anterior (julio-setiembre). Respecto al cierre 2021, la vacancia muestra un ajuste a la baja de -0.8%, mientras que sobre el 2020 este ajuste es de -2.1%.
En total, el inventario de oficinas clase B+ y B se mantiene en 1,343,619 m2 de oficinas útiles, distribuidas en 267 edificios. Estos se reparten en 13 submercados, los cuales son:
Los submercados que concentran la mayor tasa de vacancia son Miraflores con 21.3%, Sanhattan (zona financiera de San Isidro) con 20.5%, San Isidro Golf con 12.3%, y Nuevo Este con 10.3%.
Oferta y demanda
La clase B tradicional son áreas típicas entre 60 y 200 metros cuadrados. Se entregan sin acabados (en gris) o implementadas y no suelen ofrecer áreas comunes. En tanto las oficinas grandes o B+ manejan una superficie por encima de los 500 m2, dirigidos a áreas de back office, o empresas de muchos trabajadores. También lo ocupan call centers, institutos y clínicas. Las oficinas nuevas se suelen entregar en gris y sin áreas comunes; el equipamiento y acabados son estándar.
Durante el último trimestre del 2022 se observa que la absorción neta continúa en niveles positivos, alcanzando los 12.105 metros cuadrados de oficinas útiles. El indicador acumulado al cierre del año pasado es de 23.829 m2, superior al acumulado del 2021 (17.977 m2) registrando una variación positiva del 32%.
En este periodo, las colocaciones totales (absorción bruta) fueron por más de 17.000 m2, registrándose 3.000 m2 menos que el trimestre pasado (tercer trimestre 2022 más de 20.000 m2). El acumulado al cierre del 2022 es de 82,218 m2, similar a lo registrado durante el periodo 2021.
En el cuarto trimestre, el submercado de Miraflores registra el 52% de las colocaciones realizadas en este periodo, con más de 8.000 m2 de oficinas contratadas; otros movimientos importantes se registraron también en los submercados de Lince y Sanhattan, con el 17,4% y el 12,1% de las colocaciones en este trimestre, respectivamente.
¿Cuánto cuestan las oficinas subprime en Lima? Precios de renta
En los últimos cinco años, el mercado de oficinas B+ y B, registró el precio promedio de lista (precio de renta) más alto en el 2020, alcanzando los US$ 15,9 por m2. Mientras que en el 2021 el precio promedio de renta fue de US$ 12,6 por m2, el más bajo del periodo. Así, el 2022 cerró en US$ 12,8 por m2.
El precio de renta del cuarto trimestre del 2022 tuvo una variación positiva de 3.2% con respecto al trimestre anterior (US$ 12.4 por m2) y 1.4% con respecto al mismo periodo del año anterior (US$ 12.6 por m2), según el informe de Colliers.
En el cuarto trimestre 2022, por categoría de edificios, para las oficinas en edificios clase B+ se registró un precio promedio de renta (precio de lista) de US$ 13,6 por m2. Mientras que las oficinas en edificios de clase B muestran un precio promedio de renta de US$ 11.1 por m2.
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Nuevos edificios de oficinas se sumarán a la oferta
Finalmente, la proyección de Colliers para el 2023 contempla el ingreso de tres nuevos edificios de oficinas subprime. Estos se ubicarán en el submercado Miraflores (edificio POD La Mar y OB Roosevelt 6000), y en el submercado Nuevo Este (IQ Encalada), todos en fase de construcción y que iniciarían operaciones durante la segunda parte del año. Con el ingreso de esta oferta, el inventario de oficinas en este segmento se incrementaría en aproximadamente 30.000 m2.
