Los parques industriales se caracterizan por tener una gran extensión de terrenos reservados para actividades del sector industrial de diversos rubros; que pueden o no estar relacionados entre sí. En el último año, se ha registrado un importante crecimiento en la demanda de lotes más pequeños en Lima, mientras que los más grandes disminuyen.
En los últimos años, los parques industriales vienen incrementando progresivamente su oferta con el ingreso de nuevas etapas y ampliaciones; que comprenden lotes industriales habilitados. Según el reciente informe de la consultora Jones Lang LaSalle (JLL), a la fecha existe un inventario neto de 13 millones de metros cuadrados en área industrial —o 1.300 hectáreas—.
Estos se distribuyen en ocho submercados en tres principales clústers: Huachipa, Lurín y Chilca, teniendo una participación del 21, 42 y 37 por ciento, respectivamente. En cuanto a la vacancia, el indicador se sitúa en 24%; que representa más de 3.1 millones de m2 de lotes industriales habilitados disponibles. De estos, el submercado Chilca concentra la mayor disponibilidad, albergando el 58% de la vacancia total existente.
Startups e inversionistas incrementan demanda de lotes pequeños (entre 1,000 y 5,000 m2)
Actualmente, las nuevas etapas y/o ampliaciones comprenden mayor proporción de lotes pequeños debido a la progresiva demanda de estos espacios por medianas y pequeñas empresas. “Desde el 2019, ante de disminución de la demanda por grandes lotes de más de 50,000 m2, la estrategia de los parques industriales viene orientándose a las medianas y pequeñas empresas que demandan lotes de menor tamaño”, precisa Luis Sánchez, Consultor Senior de Investigación y Consultoría en JLL.
Entre las principales empresas que dinamizan este mercado son del sector logístico, construcción, plástico y almacenamiento. Por otro lado, existe un creciente interés de las empresas del sector tecnológico e inversionistas individuales; “lo que incrementa paulatinamente su participación en la demanda”, apunta Sánchez.
Por otro lado, se observa que el progresivo incremento de la demanda de pequeños lotes (menores a 5,000 m2) viene tomando mayor intervención en las transacciones de los parques industriales. Esto debido a la necesitad de medianas y pequeñas empresas en adquirir espacios para desarrollar sus instalaciones a mediano plazo; a la medida de sus necesidades y actividades, así como flexibilidad para su desarrollo.
¿Cuánto cuestan los lotes en un parque industrial?
Cabe precisar que, debido a la oferta de los parques industriales, únicamente están disponibles para ventas. De esta forma, JLL determinó que existe un promedio de venta de US$ 120/m2, encontrándose precios que oscilan desde US$ 65/m2 hasta US$ 210/m2. Los factores que influyen en el precio son el tamaño, ubicación y habilitación del lote, así como el entorno que ofrece cada parque industrial.
En los últimos tres años, los precios de venta vienen mostrando un ligero incremento debido a la incorporación de nuevas etapas y/o ampliaciones que comprenden mayor proporción de lotes pequeños; que generalmente tienen tamaños menores a 5,000 m2.
Proyección sobre los parques industriales
La situación política y la etapa del proceso preelectoral vienen impactando la toma de decisiones de las empresas para la adquisición de lotes industriales; generando la reprogramación de nuevos proyectos. “Esta coyuntura generará una disminución de la demanda durante el 2023, y se postergarán las entregas de nuevas etapas y/o ampliaciones que se tenían previstas para este año”, explica Sánchez.
Ante ese escenario, JLL prevé que el índice de la vacancia disminuya ligeramente, y el precio promedio de venta se mantenga sin cambios significativos. Asimismo, la demanda de lotes industriales mostrará menor dinamismo en comparación al resultado obtenido en el 2022.
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“Por otro lado, se proyecta la entrega de más de 100 hectáreas entre nuevas etapas y ampliaciones en tres parques industriales, que -de no presentarse retrasos o postergaciones- se estaría entregando durante el 2024”, añade.
Al respecto, entre los ocho parques industriales existentes tienen en conjunto más de 1,000 hectáreas de terrenos por habilitar para futura entrega. Asimismo, existen dos nuevos parques industriales en etapa de proyecto; que en conjunto cuentan con más de 1,500 hectáreas destinadas para uso industrial. Estos son en Ancón y Chancay; y llegarían en una primera etapa en los próximos cuatro años.
Inventario de parques industriales en Lima
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Huachipa Este
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Lúcumo
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Macrópolis
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Almonte
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Indupark
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Sector 62
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La Chutana
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Central Park
