A la fuerte competencia en el sector de los centros comerciales en la zona oriente de Santiago se sumará el próximo año la apertura de Mall Plaza Los Dominicos, de la empresa Mall Plaza.
El proyecto tendrá una superficie arrendable en torno a 90.000 m2, podría generar cambios importantes en la demanda de los malls aledaños en las comunas de Las Condes y La Reina, a las que se circunscribirá su radio de acción.
Según datos del mercado, este desarrollo requerirá una inversión de US$ 231 millones y operará a partir del primer semestre de 2016, contando con la presencia de Falabella, Ripley, Tottus y Homecenter, entre otros.
Cuando ello suceda este recinto competirá directamente con Mall Paseo Los Dominicos, Mall Portal La Reina, Espacio Urbano La Reina, Parque Arauco y Alto Las Condes.
Mapcity proyectó el impacto territorial que generará sobre estos operadores y concluyó que Portal La Reina, de Cencosud, será el mayor afectado.
El impacto en este caso se midió evaluando los términos de espacio que abarcará el área de retail estimada y los hogares que en ella se encuentran.
Efectos por mall
En este sentido, un 59% de los hogares que se sitúan bajo el área del mall de Cencosud tendrán una probabilidad mucho mayor de desplazarse al nuevo proyecto, dada la cercanía entre ambas edificaciones.
“Conviene preguntarse, sobre todo, si el nuevo mall podrá captar a los consumidores de esa zona oriente de las comunas de La Reina y Las Condes, quienes históricamente han preferido ir al Parque Arauco. La competencia por poder captar este segmento de clientes será un factor clave para el éxito de la apertura, por lo que las estrategias planteadas por ambas empresas resultan importantes”, dice Nelson Betancourt, jefe de estudios y cartografía de Mapcity.
Por su parte, el Mall Paseo Los Dominicos será el segundo proyecto más afectado, puesto que un 21% de las familias que ahora consumen allí podrían trasladarse a la nueva construcción, en tanto un 11% total del público que acude al Alto Las Condes podría optar por el nuevo centro.
Mientras, Parque Arauco sería el mall que tendría menor impacto. Sólo un 7% de su área de retail actual se vería afectada, un dato importante dada la fuerte competencia que supone Costanera Center para el oriente de la ciudad, agrega Betancourt.
Las razones de la diferencia de impactos entre Portal La Reina y Parque Arauco, explica el especialista, obedecen al tamaño de cada uno y a la proximidad del primero. “Cuanto más grande es el mall, tendrá mayor ‘peso’ o probabilidad de que un hogar asista al mismo, es por ello que el Portal La Reina está al mismo nivel que el Mall Plaza”, asegura.
El estudio deja a un lado el impacto en el Costanera Center porque, dicen, Mall Parque Arauco (de la familia Said) actúa como barrera entre los dos proyectos al tomar en cuenta la configuración vial, así como la superficie y los niveles de atracción de dicho centro.
Público potencial
Dada su localización, el Mall Plaza Los Dominicos presenta una composición de grupos socioeconómicos bien definida. El análisis contempla que su público objetivo será en un 72% perteneciente al estrato ABC1. En tanto, el resto de su influencia se divide en un 7% en el segmento C2, un 4% en el C3 y un restante 14% asociado al D.
Pese a la fuerte importancia del segmento de más altos ingresos, el estudio demuestra que el potencial de público que podría trasladarse desde el Portal La Reina es mayoritariamente C3. Es decir, que el área de retail que abarcaría el nuevo mall engloba a un 91% del público con ese poder adquisitivo, junto con un 75% que pertenecería al C2.
En cambio, sólo un 46% del público ABC1 al que apunta el recinto estaría dentro del radio de acción. En total, el potencial de Portal La Reina alberga una superficie residencial de 21.975 m2 y compartiría un espectro de 12.967 m2 con el próximo actor de la industria.
Por su parte, el potencial de Alto Las Condes es más heterogéneo, con un impacto del 16% del público C2 y un 11% ABC1. De igual manera, en Parque Arauco la capacidad de absorción de hogares es de 8% y 9%, respectivamente, y en Paseo Los Dominicos, el impacto hacia los ingresos más altos sería de un 21%.
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