El panorama apunta que este 2023 los grandes bastiones del retail logren adelantar con amplio margen las cifras prepandemia. Solo en el 2022, según adelantó la Asociación de Centros Comerciales del Perú (Accep), estos habrían generado S/30.000 millones, frente a los más de 29 mil millones de soles en el 2019.
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Pero para que este crecimiento sea orgánico, ha habido cambios y bastantes contundentes, principalmente en cuanto a la cantidad de beneficios que se otorga al público. Hoy podemos encontrar moda, tecnología, gastronomía, servicios, entretenimiento, supermercados e incluso instituciones públicas con sedes dentro de centros comerciales.
Y en casos más particulares, que ya trabajan en nuevos formatos, encontramos clínicas, gimnasios y hasta arriendo y venta de vehículos, entre muchos otros. Esto, para la consultora global Jones Lang LaSalle (JLL), configura un nuevo modelo de centros comerciales llamados de “usos mixtos”.
“Un uso mixto hace sinergia entre cada unidad dentro del espacio. Te permite no solo la convivencia del retail, sino también con el corporativo, logístico, salud, hospitalario, y ahora último el residencial, como lo es el multifamily”, precisa Luis Sánchez, Consultor Senior de Investigación y Consultoría en JLL.
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Respecto a este último término, los edificios multifamiliares recién están dando sus primeros pasos en el Perú, mientras otros países de la región ya cuentan con un mercado más consolidado. Estos son conjuntos de viviendas o departamentos exclusivamente para arriendo, es decir, alquiler. Todos y cada uno son de un solo propietario, y se encuentran próximos a zonas de comercio, en algunos casos, dentro del mismo centro comercial.
Como ejemplo tenemos a Plaza Center San Martín de Porres, del grupo peruano Intercorp. Su primera etapa se encuentra operativa, un centro comercial con marcas como Makro, Promart y SmartFit, que se complementarán con un edificio de más de 4.500 departamentos, una zona de bancos, una clínica e instituciones educativas.
Y más recientemente la chilena Parque Arauco está avanzando sus propuestas de multifamily en la región (Colombia, Chile y Perú). Si bien su primer proyecto en nuestro país será enfocado al segmento puerta-calle, tiene en negociaciones la construcción de una nueva torre en MegaPlaza Independencia, que, posiblemente, albergue nuevas clínicas y un hotel.
Panorama actual
Recapitulando la situación de los centros comerciales en el Perú, al cierre del 2022 se cuentan 79 malls a nivel nacional de diferentes formatos, que se diferencian principalmente por el tamaño del área comercial, cantidad de tiendas ancla, oferta y actividad comercial. (Ver cuadro).
En total abarcan un Área Rentable (GLA) de 3.29 millones de metros cuadrados, compartió Sánchez a Perú Retail, de los cuales el 52,58% se encuentran en Lima, mientras que el resto está en provincias. Sin embargo, hay 33 malls en Lima y 46 en Regiones.
Aparte de la incorporación de Plaza Center en el mes de diciembre, durante los últimos doce meses, los operadores sumaron más de 41.000 m2 en nuevas ampliaciones.
Respecto al nivel de ocupación, el margen es más positivo; según JLL en promedio los centros comerciales mantienen una tasa del 95%. Esto en parte se complica por la situación de crisis política que atraviesa el país entre diciembre y enero, limitando las inversiones y llevando a reajustar el gasto de las familias a productos más esenciales.
Proyectos en curso
Ahora que se han retomado varios proyectos, JLL estima que ingresen 193 mil m2 nuevos de GLA. Esto en parte por la construcción de Mall Aventura (de Ripley) en San Juan de Lurigancho -el primero en ese distrito- e Iquitos -el primero de la región Selva-; además de Shopping La Molina (de Cencosud); Plaza de los Reyes en el Centro de Lima, y dos de Eco Plaza, en Piura y Wilson.
En Perú Retail habíamos destacado un proyecto más que vería la luz este año, por parte de Parque Arauco y su nuevo Lyfestile La Molina. Sin embargo, el consultor explicó que lo más probable es que se levante en el 2024, debido en parte a que está centrando sus inversiones en consolidar sus 16 centros comerciales, como MegaPlaza Independencia y Larcomar. Tratamos de obtener algún comentario de la operadora sobre el mall, pero sin éxito.
Por otro lado, el Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial (IEDEP) de la Cámara de Comercio de Lima (CCL) ha identificado una cartera de inversión para el desarrollo de 18 centros comerciales estimados en US$ 1.440 millones para el periodo 2022- 2025. De este total, 15 se desarrollarán en Lima y tres en provincias.
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En cuanto a las ampliaciones, una de los más sonadas es la del Boulevard de Asia, hoy operado por el mismo dueño de Jockey Plaza. Este centro comercial es más recordado en la época de verano, pero su nueva visión apunta transformarlo en el hub de comercio, servicios, entretenimiento y gastronomía del Sur de Lima los 365 días del año.
“Ellos ya no solo apuntan al segmento A-B que van a veranear a sus casas de playa de la zona, sino también que apunten a segmentos con los que conviven, como precisamente Asia, Cañete, Ica. El foco ahora será ofrecer marcas para todo ticket que, dicho sea de paso, es uno en crecimiento”, acota Sánchez.
En un reporte anterior, el analista apuntó que existen más de 40 centros comerciales que se encuentran en etapa de planeamiento, que en conjunto suman más de 1.37 millones m2 de GLA a nivel nacional.
¿Cómo es la dinámica hoy?
Debido al incremento de la oferta en los centros comerciales, ahora hay más opciones de entretenimiento para toda la familia, especialmente para los más pequeños. Con ello en mente, Sánchez señala que el ticket promedio para una familia de cuatro (papá, mamá e hijos) es de entre 300 y 350 soles.
“Dependiendo del formato del centro comercial, como por ejemplo un Plaza San Miguel, una familia puede quedarse todo el día dentro”, comenta el analista de JLL, contando que la mayoría de locales abren desde las 10 de la mañana y funcionan durante doce horas. “Pero si te vas a un regional, con medio día creo que ya tienes suficiente por haber visto de todo”.
¿Qué novedades traerán los próximos centros comerciales?
Luis Sánchez comparte su visión sobre el futuro de los centros comerciales en el Perú. Tenemos grandes malls con décadas de antigüedad y que la disposición de sus locales ha sido mixta en todo sentido. Los nuevos complejos ahora responderán a los cambios de los consumidores, quienes buscan directamente sus intereses sin recorrer mucho tramo.
“Parte de lo que dejó la pandemia es la motivación de los visitantes en un centro comercial, que buscan tener sus intereses en orden. Por ejemplo, un Plaza San Miguel (1976) o un Jockey Plaza (1997) dispusieron sus marcas y locales de forma variada o mixta. En cambio, más recientes como Mallplaza Comas (2020) o Mall del Sur (2016) tienen un orden por pisos, que disponen de un primer piso para departamentales y moda, el segundo de complementarios, el tercero únicamente para niños y luego todo un piso dedicado a la gastronomía.
Esto va más con la corriente de las nuevas generaciones. Nuestros padres cuando van a los centros comerciales les gusta mucho más caminar, ir en zigzag y pasear por las tiendas. En cambio, a los millennials no les gusta tanto el desplazamiento, y buscan zonas que estén dedicadas a un solo segmento. Los nuevos malls deberían ponerle foco a este orden”, sintetiza.
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