En un contexto marcado por la moderación del consumo y la incertidumbre económica, el sector retail en Perú da señales de resiliencia y capacidad de adaptación. A pesar de los desafíos actuales, se proyecta un renovado dinamismo en la apertura de espacios comerciales, con un enfoque que privilegia formatos más pequeños, ágiles y orientados a necesidades específicas.
Para 2025, se prevé la inauguración de seis nuevos centros comerciales en Perú, con una inversión que supera los US$ 350 millones. Sin embargo, más allá del monto, lo que marca la diferencia este año es el cambio de enfoque: en lugar de centrarse solo en grandes malls, los nuevos proyectos apuestan por strip centers y espacios temáticos, formatos más compactos que se integran mejor al entorno urbano y permiten una oferta comercial más precisa y segmentada.
Nuevas inversiones priorizan strip centers y espacios temáticos
Ante la creciente escasez de terrenos amplios en Lima, especialmente aquellos que superan los 10,000 m², el desarrollo comercial ha empezado a volcarse hacia formatos más compactos y eficientes. Los strip centers se perfilan como una de las alternativas con mayor dinamismo. Según un informe de Binswanger (junio de 2025), Lima Metropolitana cuenta con 27 proyectos activos de este tipo. En conjunto, suman más de 91,000 m² de área arrendable, con una vacancia promedio de apenas 5,7 %.
A diferencia de los malls tradicionales, los strip centers son espacios abiertos, sin pasillos interiores, que suelen contar con entre 5 y 20 locales. Su arquitectura se organiza en forma de «L», «U» o lineal, y se ubican estratégicamente en esquinas o vías de alto tránsito. Este formato mejora la visibilidad de cada tienda y favorece el flujo constante de clientes. Además, operan bajo gestión centralizada y optan por esquemas de alquiler mensual o mixto.
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“Ya no se trata solo de centros comerciales gigantes, sino de ofrecer puntos comerciales formales y seguros en zonas donde antes no había nada parecido”, señaló Leslie Passalacqua, presidenta del gremio Retail y Distribución de la CCL. En entrevista con DF SUD, explicó que el concepto ha cambiado en función de las nuevas necesidades urbanas. Este giro responde también al menor acceso a grandes terrenos. Y confirma un cambio de enfoque en el desarrollo comercial.
La apuesta por strip centers está alineada con estrategias de inversión más contenidas y segmentadas. Estos formatos priorizan la cercanía, la experiencia de compra y la seguridad, factores valorados por un público cada vez más exigente. Al integrarse mejor con el entorno urbano, ofrecen soluciones comerciales flexibles y funcionales. Así, se consolidan como una respuesta efectiva ante los desafíos del retail actual.
Los strip centers ganan terreno en zonas clave del país
En línea con las tendencias de diversificación y especialización del retail en Perú, nuevos proyectos han comenzado a marcar la pauta. Estas propuestas buscan responder a necesidades puntuales de distintas comunidades, promoviendo el comercio formal y dinamizando economías locales. El enfoque se centra en zonas con alta demanda insatisfecha. Especialmente en barrios emergentes y áreas antes postergadas.
Durante el segundo semestre del 2025 se sumarán dos nuevos strip centers en distritos de Lima Top. En Surco, OnRetail abrirá Strip Benavides, con 2,200 m² de GLA; mientras que en La Molina, un inversionista privado lanzará Strip La Planicie, con 1,800 m². Este último ya supera el 80 % de ocupación antes de su apertura. En conjunto, ambos añadirán más de 4,000 m² al inventario comercial.
El formato también se expande a distritos tradicionalmente fuera del radar del desarrollo comercial. En Los Olivos abrirá Strip Millenium, con 2,000 m², y en el Rímac, Lomas Plaza, de 5,000 m², a cargo de Besco. Estas iniciativas representan el ingreso de una nueva infraestructura a zonas de alta densidad poblacional. Y apuntan a cubrir una demanda insatisfecha de servicios y comercio organizado.
Leslie Passalacqua, presidenta del gremio Retail y Distribución de la CCL, destacó que estos desarrollos fortalecen el entorno comunitario. Fomentan empleo formal, reducen la informalidad y mejoran la seguridad urbana. Además, ayudan a que los vecinos accedan a productos y servicios sin desplazarse largas distancias. Esto, a su vez, refuerza el sentido de cercanía y bienestar en los distritos.
Strip centers, un modelo en transformación
De acuerdo con el informe de Binswanger a junio de 2025, las rentas en los strip centers varían entre S/ 50 y S/ 200 por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación y la visibilidad del local. En zonas de Lima Top se concentran los valores más altos del mercado —de S/ 80 a S/ 200 por m²—, mientras que en Lima Este y el Callao predominan tarifas en el rango inferior. Los contratos de arrendamiento pueden contemplar esquemas fijos, variables o mixtos, según el giro comercial y las condiciones pactadas entre las partes.
El informe también indica que el 67 % de los strip centers cuenta con una tienda ancla, aunque esta ya no es una condición indispensable para el éxito del proyecto. En algunos casos, el conjunto de marcas presentes genera por sí solo un flujo suficiente de clientes. No obstante, la presencia de operadores de alto atractivo, como cadenas de gimnasios o supermercados, continúa siendo valorada por su capacidad para asegurar tráfico constante.
Ante la escasez de terrenos disponibles en zonas consolidadas, los desarrolladores han comenzado a explorar nuevas alternativas. Una de ellas es la reconversión de esquinas y predios antiguos, mediante la adquisición y agrupación de propiedades pequeñas, muchas veces en desuso. Esto permite construir strip centers sobre superficies que van desde los 800 hasta los 2,000 m², facilitando la regeneración del tejido urbano sin depender de grandes extensiones de terreno y habilitando desarrollos en ubicaciones antes consideradas inviables.
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