Urbanova, la inmobiliaria del Grupo Breca —perteneciente a la familia Brescia-Cafferata—, ha lanzado un ambicioso proyecto que busca redefinir una zona estratégica de San Borja, comprendida entre las avenidas Javier Prado, Aviación, Las Artes y la calle Sisley. La propuesta, denominada Supermanzana La Rambla, plantea un modelo urbanístico de ciudad de 15 minutos, integrando viviendas, comercios y servicios con el objetivo de mejorar la eficiencia urbana.
El plan contempla una densificación importante del área, con edificaciones de al menos ocho pisos. Según Urbanova, esta reconfiguración permitiría un uso más eficiente del suelo en un distrito tradicionalmente residencial, bajo una propuesta que busca modernizar el entorno sin desplazar a los actuales vecinos. Además, la iniciativa pretende generar una nueva dinámica urbana que promueva una mayor actividad económica y social dentro de un entorno planificado.
La compañía asegura que no tiene intención de adquirir propiedades aledañas, sino revalorizar los predios existentes mediante un nuevo enfoque de desarrollo urbano. No obstante, este planteamiento no ha logrado despejar las preocupaciones de la comunidad, que mantiene su rechazo frente a los posibles impactos del proyecto, especialmente en términos de tráfico y la alteración del carácter residencial del distrito.
Rechazo vecinal a Supermanzana en San Borja
La propuesta ha generado una fuerte oposición entre los vecinos. Muchos temen que el incremento de la densidad poblacional conlleve mayor congestión vehicular, presión sobre los servicios básicos y un cambio drástico en su calidad de vida. Para ellos, el proyecto representa una amenaza a la identidad tranquila y residencial que ha caracterizado a San Borja durante décadas, según reportó el periodista Paolo Benza en su programa La Contra.
La “Asociación Vecinal Distrital Unidos Logramos Más” ha manifestado su rechazo total al plan y ha cuestionado el impacto que podría tener sobre la dinámica residencial del entorno. “Esto significa más vecinos y más tráfico, algo que nos aterra”, afirmaron Isabel Chirinos y Verónica Santiesteban, residentes que participaron en una reunión con representantes de Urbanova para expresar su preocupación.
A esto se suma el temor de que, con el tiempo, se ejerza presión sobre los propietarios para vender sus inmuebles, alimentado por rumores de futuras expropiaciones o compras masivas que facilitarían la ejecución del proyecto. Según informó La Contra, durante el diálogo con la comunidad, representantes de Urbanova señalaron que el tráfico generado por la supermanzana “no era directamente su responsabilidad”, lo que incrementó aún más la preocupación vecinal.
“Falta planificación urbana”, advierte experto
En conversación exclusiva con Perú Retail, el especialista en centros urbanos y logística de última milla, José Antonio Vallejo, CEO de Vallejo Group— advierte que el principal problema no radica únicamente en la densificación, sino en la ausencia de una planificación urbana integral. “Cuando uno diseña un edificio residencial, tiene que considerar la capacidad máxima de las vías. Esa es la base de toda planificación urbana. Lo crítico es que parece que esa capacidad no se ha tomado en cuenta al proyectar estos desarrollos”, señala.
Vallejo también cuestiona el tipo de comercios que se planean para las plantas bajas de los edificios, pues considera que no siempre responden a las necesidades reales de los residentes. “Colocan, por ejemplo, una licorería en el primer piso de un edificio, pero quienes viven arriba no demandan ese producto. Al final, los presupuestos iniciales no logran la rentabilidad esperada”, comenta, advirtiendo que esto puede afectar la sostenibilidad económica de los proyectos.
Respecto al modelo de ciudad compacta, advierte sobre el exceso de carga vehicular que este tipo de desarrollos podría generar si no se acompaña de infraestructura adecuada. “Las vías no fueron diseñadas para soportar esa cantidad de vehículos. Antes todo era residencial: casas, no edificios. En 500 metros cuadrados vivían mis padres y nosotros, cinco personas. Hoy, en esa misma área, podrían vivir decenas”, señala con preocupación.
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Falta de previsión y riesgo de congestión
Según el experto, la transformación de zonas como San Borja no puede basarse únicamente en levantar torres más altas sin prever cómo se moverán quienes las habiten. “No puedes poner edificios más altos y esperar que entren más vehículos sin consecuencias. Las vías no se han rediseñado, pero sí se pretende densificarlas”, afirma. También advirtió que, si se construyen grandes superficies comerciales o edificios de oficinas, se atraerá público de otros distritos, incrementando más la congestión vehicular.
Añadió que este tipo de desarrollos no solo comprometen el tránsito local, sino también los servicios: “Si voy a hacer grandes superficies, lo que estoy trayendo es público de otras zonas. Eso va a generar más concentración de tránsito. ¿Hasta dónde vamos a llegar?, ¿colapsarán los servicios, las vías?, ¿se ha contemplado eso en el proyecto?”, cuestionó. Según el plan presentado por Urbanova, la dotación total de estacionamientos se distribuirá en 60% para autos, 30% para bicicletas y 10% para motos.
Vallejo considera que no basta con la voluntad de densificar: “Muchos especialistas coinciden en esto: si vas a meter más servicios, también necesitas un parqueo adecuado. Si vas a meter más gente en el mismo sitio, habrá más tráfico. Las vías no soportan eso. Si me pones once pisos de altura, y me dices que solo necesitas un estacionamiento por cada tres dormitorios, ¿dónde van a estacionar los autos?”, cuestionó. “Las normas técnicas muchas veces permiten menos estacionamientos de los que realmente se necesitan”, agregó.
Una propuesta urbana con retos por resolver
Las críticas también apuntan a la calidad del entorno urbano. “¿Las calles son seguras para caminar? ¿Hay veredas suficientes? Lima no está diseñada para eso. No hay infraestructura peatonal adecuada. No hay veredas, ni ciclovías, ni espacios seguros”, señala Vallejo. Además, indica que “hoy se desarrollan proyectos sin considerar que la gente va a vivir en ellos. Se construyen cinco o seis edificios con miles de departamentos, pero no se piensa en que la gente también tiene que caminar, circular, vivir”, sostiene Vallejo.
En su opinión, si no se generan espacios reales para sostener ese crecimiento urbano, el modelo no será viable: “Si no se genera espacio real en la ciudad para el negocio, esto no va a funcionar”. Y remata: “Necesitamos una planificación urbana que ponga a las personas al centro del desarrollo, no al margen”. “Ese es justamente el reclamo de los vecinos. Por eso hay tanta controversia. Lima no fue diseñada para esto”, concluyó el especialista.
