El mercado de oficinas en Lima ha experimentado algunos altibajos durante el primer trimestre del 2023. Aun así, los resultados fueron positivos y con perspectivas alentadores para el resto del año en el mercado de oficinas prime, señaló la consultora inmobiliaria Binswanger en su más reciente informe del sector.
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A pesar de que algunas negociaciones se vieron paralizadas por el panorama político, en el acumulado se obtuvo una ocupación de casi 20,000 m2, lo cual, descontando desocupaciones, resultó en una absorción neta de más de 11,000 m2, superando los resultados interanuales de pandemia y acercándose a los valores registrados en el primer trimestre de años “normales”.
Por otro lado, en lo que se refiere a m2 en subarriendo, más del 90% han sido tomados por otras empresas o vuelto a ocupar por el mismo inquilino. Si bien estos m2 no son contables, ya que en teoría se han mantenido ocupados, representan una reducción importante del stock de oficinas amobladas, lo cual desencadena en una mayor búsqueda de oficinas en gris o implementadas en el mercado tradicional.
Otro aspecto destacable es que, aunque el mercado aún presenta una tasa de vacancia del 24%, dos ejes corporativos, San Borja y Miraflores, han logrado reducir su ratio de disponibilidad a un nivel saludable. Ahora ambos se ubican en el mediano plazo como zonas atractivas para el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios.
¿Cuánto ha crecido el mercado de oficinas prime en Lima?
Según la consultora Binsgwanger, existen 7 ejes corporativos de clase A en Lima. Estos son: San Isidro Empresarial y Financiero, Magdalena, Miraflores, San Borja, Chacarrilla y Surco-La Molina. Asimismo, existen en total 98 edificios de oficinas clase A en operación.
Este tipo de oficinas se destaca por ubicarse en zonas importantes de la ciudad que maximiza su exposición. Entre sus características más resaltantes encontramos áreas comunes con acabados de alta calidad, con múltiples servicios a disposición, oficias de más de 2.7 metros de altura, entre otros.
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A la fecha se cuenta con 1.25 millones de metros cuadrados en oficinas prime, de los cuales 24.13% están desocupados; es decir unos 302,100 m2. El eje con el mayor número de vacancia es San Isidro Financiero, con 27.19%, por otro lado, con 7.30% Chacarrilla tiene el menor porcentaje.
Otro dato importante a resaltar es que más de 70,000 m2 arrendado a empresas de coworking.
Por su parte, el nivel de renta o alquiler promedio de Lima es de 16.04 dólares por metro cuadrado. Los promedios incluyen tarifas de oficinas en gris e implementadas. La diferencia de tarifas entre los ejes con predominio de edificios uni-propietarios y los multi-propietarios se ha consolidado, situándose actualmente en alrededor de $2.00/m2. Factores como la mejora de las instalaciones y el correcto mantenimiento podrían provocar que esta brecha siga aumentando.
¿Qué le depara al mercado de oficinas prime en 2023?
Durante el año, se espera el ingreso de un edificio en Miraflores y otro en San Isidro Empresarial. Después de estas entregas, no se prevé que haya nueva oferta en el mercado hasta por lo menos el 2025, asegura Binswanger.
“Tradicionalmente, el primer trimestre del año no es conocido por ser una época de alta ocupación. Sin embargo, en este período se lograron alquilar casi 20,000 m2, lo que sugiere un panorama alentador para el resto del 2023”, apunta la consultora.
Pese a ello, es importante destacar que el cambio de gestión y la propuesta de adelantar las elecciones al 2023 causaron que se paralizaran algunas negociaciones en el sector, lo que impidió que obtuviéramos resultados aún mejores en el 1T. Dado que las proyecciones de inflación para Perú y USA en 2023 siguen siendo elevadas, los contratos aún contienen topes en la indexación, esta practica se mantendría por el resto del año.
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“Considerando las nuevas entregas y el comportamiento de la demanda efectiva, proyectamos una tasa de vacancia cercana a 22% al finalizar el año, sin variaciones significativas en la tarifas“, detalla. San Borja y Miraflores se vislumbran en el mediano plazo como ejes atractivos para el desarrollo de nueva oferta de oficinas prime, puesto que se prevé que entre finales del 2023 y mediados del 2024 alcancen una tasa de vacancia menor al 5%.
Compartimos el análisis de Juan Ruiz, Jefe de investigación de mercado de Binswanger:
Puede acceder al informe completo de Oficinas Prime (Oficinas clase A) de Binswanger en el
