El Banco Central de Reserva del Perú (BCR) realiza el seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario a través de los indicadores de precios de venta y de alquiler de departamentos. En su último reporte, indicó que el valor promedio por metro cuadrado de una casa en Lima es de S/ 4.716 al tercer trimestre de 2022, lo cual representa una disminución de 12,2% con respecto al mismo periodo de 2021, cuando el valor llegó a S/ 5.373.
Según el BCR, Los distritos de donde se recaba la información son: Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro, Surco, Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo. Los seis primeros distritos conforman el Sector de Ingresos Altos, mientras que los seis últimos el Sector de Ingresos Medios.
Precios en distritos del sector de ingresos altos
En el tercer trimestre de 2022, el valor del metro cuadrado en promedio en el grupo con ingresos altos fue de S/ 4.880, un 13% menos respecto al tercer trimestre de 2021.
Precios en distritos del sector de ingresos medios
Por su parte, el valor del metro cuadrado en el sector de ingresos medios fue de S/ 4.162, lo cual representa una disminución de 9,3 % respecto al tercer trimestre de 2021. Sin embargo, frente al segundo trimestre se elevó 1,8%.
Según señala el Banco Central de Reserva en su informe, los datos empleados se recolectan de Urbania y son precios ofertados, por lo que no necesariamente reflejan los montos a los que se ejecutan las transacciones de venta o alquiler de un departamento. Los indicadores estadísticos utilizados son el promedio ponderado de las medianas de precios de venta y el índice de precios hedónicos.
¿Cuántos años debo trabajar para comprar un inmueble en Lima?
La relación del precio de venta respecto al ingreso promedio anual formal en Lima muestra el número de años que un empleado debe laborar para pagar el valor de un inmueble mediano.
Con la pandemia del COVID-19, la relación de asequibilidad se incrementó de 15,6 años en 2019 a 16,3 años en 2020. Esto se debió principalmente a la caída del ingreso promedio a causa de la paralización de actividades por la cuarentena. Sin embargo, con la rápida recuperación del ingreso formal ante el reinicio de actividades económicas el ratio se ha recuperado. De esta manera, al segundo trimestre de 2022 el valor promedio del inmueble mediano es equivalente a 15,1 años de ingreso laboral anual formal en Lima.
Es importante resaltar que de noviembre de 2022 a enero de 2023 el ingreso promedio mensual proveniente del trabajo en Lima Metropolitana se ubicó en S/ 1.803.
Ingreso por alquiler anual
“El ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (PER por sus siglas en inglés) muestra el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de compra. Es importante destacar que para construir este ratio por distrito se constata que los inmuebles considerados en el cálculo sean comparables en términos de su ubicación y extensión. El ratio agregado para Lima Metropolitana se estima tomando el promedio simple de los ratios de cada distrito”, explica el informe del BCR.
Al tercer trimestre de 2022, el precio de adquisición de un departamento equivale en promedio al ingreso proveniente de 19 años de alquiler, mayor al calculado en el trimestre anterior, debido a la reducción de los precios de alquiler promedio de 98 a 96. Por ejemplo, en los distritos de San Isidro, Magdalena, Surco, San Borja y San Miguel se ha reducido respecto al trimestre anterior.
Así, la tendencia a la baja del PER desde el cuarto trimestre de 2021 se ha detenido este trimestre debido a la reversión en la recuperación de los alquileres que fueron afectados por la pandemia. Esto puede explicarse por el incremento del tipo de cambio en los últimos meses, que incentivan a reducir el valor del alquiler en dólares. De esta forma, la subida del costo para el demandante en soles corriente se suavizaría, subraya el informe.
